Az egyszerű bejelentések 2023-as szabályai és a „csonka HÉSZ”

• Még a 2015. év végén került sor az Építési törvény módosítására, és az ehhez kapcsolódó 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet kibocsátására, amely az új, legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű lakóépületek tekintetében megszüntette az építési engedélyezési eljárást, és helyette bevezette az ún. egyszerű bejelentést. 

Az egyszerű bejelentés esetében 2016. július 1. napjától új szabályrendszer lépett életbe, amely meghatározta az új lakóépületek létesítésének feltételeit. 

A hivatkozott építésügyi tárgyú kormányrendelet rendelkezései értelmében a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó lakóépületek építése egyszerű bejelentés alapján történhet 2016. január 1. napjától. 

Az egyszerű bejelentés jogszabályi hátterének összefoglalása

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 2016. január 1. napja óta tartalmaz rendelkezéseket az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység vonatkozásában. Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység tárgyi hatálya kiterjed a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó új lakóépület építésére, a meglévő lakóépület – műemlék kivételével – 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre bővítésére, valamint az előzőekben felsorolt építési munkákhoz szükséges tereprendezésre, támfalépítésre.

Az egyszerű bejelentésre vonatkozó előírások a 2016. január 1-jei bevezetését követően több alkalommal is változtak.

Az első változás: kizárólag elektronikus úton

Ahogy a Magyar Közlöny 84. számában kihirdetett, 2016. június 13. napján hatályba lépő módosításban is olvasható volt, 2016. július 1. napjával a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó lakóépületek építésének egyszerű bejelentését kizárólag elektronikus úton lehet megtenni. Az új jogszabály-módosítás illeszkedik ahhoz a kormányzati célkitűzéshez, hogy a közigazgatási ügyek, teendők többsége elektronikus úton intézhető legyen. 
A 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet előírásai értelmében az egyszerű bejelentést az illetékességgel és hatáskörrel rendelkező építésügyi hatóságokhoz kell megtenni előzetesen, mely után a hatóság tulajdonképpen ellenőrzi a bejelentések és mellékletük adattartalmát és azok esetleges hiányosságairól tájékoztatja írásban a bejelentőt. Ha nem is előzetes engedélyezési jogkörben, szakmai és hatósági ellenőrzés lefolytatása céljából, de az egyszerű bejelentés folyamatában az építésügyi hatóságok megkerülhetetlen szerepet játszanak.

Ennek megfelelően – az elektronikus ügyintézés segítségével – az új kormányrendelet [155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet] hatálybalépése után az egyszerű bejelentések az építési napló készenlétbe helyezésével történnek meg. Az építési napló készenlétbe helyezésének szükséges, de nem elégséges feltétele lesz, hogy a naplóba feltöltésre kerüljön az építész tervező által készített kiviteli tervdokumentáció. Az így megtett egyszerű bejelentés után – továbbra is – tizenöt nap elteltével kezdhető meg csak az építkezés.

A 2016. június 30. napjáig hatályos 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendeletben nincs előírás arra vonatkozóan, hogy pontosan milyen esetekben kell új bejelentést tennie az építtetőnek. 

Valójában a kormányrendeletben az szerepel, hogy gyakorlatilag bármilyen jellegű eltérést az eredeti egyszerű bejelentéstől előzetesen be kell jelentenie az építtetőnek a hatósághoz. Ez elég szigorú előírás, úgy, hogy jelenleg az építési engedélyektől is el lehet térni már, bizonyos feltételek mellett, hogy arra módosított építési engedélyt ne kelljen előzetesen kérni. 

A következő változás: 2016. július

Ebben is változást hozott a 2016. július 1-től hatályos jogszabály, amiben a jogalkotó tételesen felsorolja azokat az eseteket, mely során kötelező a bejelentéstől való eltérést az azt megelőző tizenöt nappal bejelenteni.

Amennyiben a változás érinti a

• az épület alaprajzi méretét,
• az épület beépítési magasságát,
• a lakások, önálló rendeltetési egységek számát,
• épület telken belüli elhelyezkedését, vagy
• az épület homlokzati geometriáját, anyaghasználatát, színét,
  abban az esetben az építési naplóba feltöltött, a változást bemutató tartalmú, kivitelezési dokumentáció feltöltésével és eseti bejegyzéssel egyidejűleg kell azt megtenni. Ennek elmulasztása esetén a szabálytalan építési tevékenység jogkövetkezményeivel kell számolnia az építtetőnek.

Továbbá a hatályos bejelentési Korm. rend. alapján az egyszerű bejelentéssel felépült lakóépületre hatósági bizonyítványt az érintett telek fekvése szerinti települési jegyzőtől kell megkérni. 

A Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) és a „csonka HÉSZ”

A helyi építési szabályzat az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító települési (fővárosban a kerületi) önkormányzati rendelet, a Duna-parti építési szabályzat és a Városligeti építési szabályzat.
A helyi építési szabályzat az Építési törvényben meghatározottaknak megfelelően a település sajátosságait figyelembe véve határozza meg az építés helyi rendjét, előírásait a telkekre vonatkozó helyi építési követelményeket, jogokat, kötelezettségeket. Ennek értelmében építési munkát végezni csak a helyi építési szabályzat és szabályozási terv előírásainak megfelelően lehet, emiatt van jelentősége annak, hogy az egyes övezetekre vonatkozó előírásokkal naprakészek legyünk.

Az önkormányzat képviselő-testülete, illetve közgyűlése a helyi építési szabályzatban a helyi sajátosságok figyelembevételével az OTÉK előírásait alkalmazza, azonban megállapíthat annál szigorúbb szabályokat is. Bizonyos esetekben, amennyiben indokolt, a HÉSZ enyhébb szabályokat is megállapíthat, de csak akkor, ha azt különös településrendezési ok vagy a kialakult helyzet indokolja, közérdeket nem sért, valamint a megengedőbb határértékkel is biztosíthatóak az építményekre vonatkozó követelmények. Mindezek mellett szükséges továbbá hozzá a területi főépítész hozzájárulása is.

A 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 7. § értelmében az újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre szánt területeken az építési övezetekre vonatkozóan a HÉSZ-ben legalább az alábbiakat kell meghatározni:

• kialakítható legkisebb telekméret,
• beépítési mód,
• megengedett legnagyobb beépítettség,
• megengedett legnagyobb beépítési magasság (épületmagasság, párkánymagasság vagy homlokzatmagasság),
• minimális közműellátás mértéke és módja,
• legkisebb zöldfelület mértéke,
• a megengedett, illetve a nem megengedett rendeltetések,
• terepszint alatti építés mértéke és helye.

Az építési övezeten belül zártsorú beépítés esetén a saroktelekre vonatkozóan, valamint kialakult állapotú területen az övezeti sajátosságoktól eltérő adottságú telkekre eltérő építési jog is megállapítható.

Az OTÉK 7. §-ában meghatározottakon túl a helyi építési szabályzat megállapíthat további előírásokat is a helyi sajátosságokra tekintettel, a településkép tervszerű alakítása vagy éppen megőrzése érdekében. Az építészeti jellegzetességet meghatározó, további előírások segítik a helyi sajátosságok érvényesítését az építészeti tervek kidolgozása és az épületek megvalósulása során. Az egyik ilyen meghatározó paraméter lehet az épületek magassági értékeinek számítása, mely jelentősen módosult az elmúlt években. A megengedett legnagyobb beépítési magasság meghatározása mellett kiegészítő előírásként az épület legmagasabb pontja is meghatározható.

Összességében a helyi építési szabályzat  betartásával válik az lehetővé, hogy a településkép rendezetten formálódjon, alakuljon, és az épületek meghatározott egységgel épüljenek. Az Étv. 7. § (1) bekezdése szerint a településfejlesztés és a településrendezés célja a lakosság életminőségének és a település versenyképességének javítása érdekében a fenntartható fejlődést szolgáló településszerkezet és a jó minőségű környezet kialakítása, a közérdek érvényesítése az országos, a térségi, a települési és a jogos magánérdekek összhangjának biztosításával, a természeti, táji és építészeti értékek gyarapítása és védelme, valamint az erőforrások kíméletes és környezetbarát hasznosításának elősegítése.

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek során a helyi építési szabályzatokból (HÉSZ)  figyelembe vehető rendelkezéseket, vagyis az Étv. 13. § (2) bekezdése alapján kijelölt előírásokat nevezzük „csonka HÉSZ”-nek. 

Az Étv. 13. § (2) és (3) bekezdése sorolja fel a helyi építési szabályzat minimális tartalmi követelményeit, amelyet az (5) bekezdés kiegészít a rendeltetési egységek számával. Ez a gyakorlatban alkalmazott meghatározása annak a jelenségnek, hogy a HÉSZ bizonyos rendelkezései kikerültek a kötelező alkalmazási körből. Ahogy már az előzőekben is említésre került, a 456/2015. (XII. 29.) sz. kormányrendelet előírásai értelmében a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó lakóépületek építése egyszerű bejelentés alapján történhet 2016. január 1. napjától. Ebből következően a helyi építési szabályzat egyes elemeit a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos összes alapterületű új lakóépület építése esetén nem kell figyelembe venni. Pedig éppen egy új lakóépület építése jelentősebben befolyásolja a lakóövezetek településképet, összevetve például egy meglévő lakóépület nem utcafronti része irányába történő egy bővítéssel, vagy egy tetőtéri bővítéssel, szoba kialakítással. Hiszen az utóbbi bővítés esetében változatlanul számít a HÉSZ, pedig közel sincs akkora hatással az épített környezetre, mint egy új épület építése.

A szóban forgó szabályozás legjelentősebb következménye egyrészt az, hogy a városképbe, településképbe esetlegesen nem illeszkedő épületek a helyi közösségre, a település közérzetére romboló hatással bírnak, másrészt a szomszédok részére közvetlen károkat okoznak, amelyek perek sokaságát, elégedetlen szomszédok tömegeit eredményezhetik. Azonban fontos kiemelni, hogy egyszerű bejelentés esetében azért sem érdemes szabálytalan építési tevékenységet végezni, mert a szabálytalanság fennmaradási engedélyezési eljárást eredményezhet.

Abban még nem alakult ki egységes gyakorlat, hogy a fennmaradási engedélyezési eljárásban a csonka HÉSZ-t, vagy a teljes HÉSZ-t kell alkalmazni. Ha a megépített lakóépület csak a csonka HÉSZ-nek felel meg, akkor – a jelenlegi jogszabályi környezetben – fennmaradási engedélyt sem fog kapni az építtető.  Viszont ha a beruházás a szabálytalanság mellett is teljesíti az Étv. 33/A. § feltételeit, akkor a csonka HÉSZ alkalmazása mellett is lehet érveket felsorakoztatni.

Ha a HÉSZ figyelmen kívül maradó előírásaira szeretnénk példát hozni, akkor az egyik legfontosabb a rendeltetési egységek (vagyis a lakásszám) korlátozása. Egy 300 négyzetméter hasznos alapterületű épületben akár 9 db 30 négyzetméteres garzonlakás is kialakítható. 
A települések általában építési övezetenként meghatározzák, hogy egy ingatlanra hány lakás építhető. Amikor egy családi házas övezetben megjelennek a több lakásos épületek, az az egész környék lakosságát, a közösséget érinteni fogja, de nem feltétlen pozitív értelemben. Tehát azáltal, hogy nem jelenik meg a rendeltetési egység korlátozása, így a jelenlegi, már kialakult, más jellegű lakókörnyezet jelentős megzavarását eredményezheti. Továbbá az épület építészeti kialakítására vonatkozó speciális előírások (pl.: homlokzati kialakítás, párkánymagasság, tetőhajlásszög) hiányában a jelenlegi, egységes, megszokott utcakép is változni fog.

Újabb módosítás: 2019. július 16.

A 2019. július 16-tól hatályos előírás (2019. évi LXIV. tv. 10. §) szerint az egyszerű bejelentés alapján végzett építési tevékenység esetében a helyi építési szabályzatból a járművek mennyiségére és elhelyezésére vonatkozó előírásokat is figyelembe kell venni. 

A jogalkotó a helyi építési szabályzatnak a parkolók kialakítására vonatkozó szabályait tette kötelezővé az egyszerű bejelentéssel végzett beruházások esetében is. Főként a garázsok lakóépülethez viszonyított létesítési szabályai (a lakóépületen belül vagy kívül történő kiépítés), vagy éppen a gépkocsi-beállók elhelyezésének előírásai lényegesek. Az OTÉK vonatkozó 42. §-a szerint az egyes telkek és építmények rendeltetésszerű használatához a telken főszabály szerint az OTÉK 4. számú melléklete szerint meghatározott számú személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani. Mivel egyszerű bejelentésről van szó, ezért a lakófunkcióra vonatkozó kötelezettség a lényeges: egy személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani minden lakás után [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 42. § (1)-(2) bek.; 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 4. számú melléklet 1. pont]. A helyi építési szabályzat rendelkezhet úgy is, hogy egy személygépkocsinál több járművet figyelembe véve kell a garázsról, gépkocsibeállóról gondoskodni, és ezt már az egyszerű bejelentéssel épülő lakóházaknál is be kell tartani.

Újabb fordulat: 2021. július 1.

Az egyszerű bejelentésre vonatkozó szabályozás 2021. július elsejétől életbe lépett változása szerint az egyszerű bejelentés során betartandó helyi építési szabályzat rendelkezéseket már nem tételes felsorolás, hanem utaló szabállyal határozzák meg.  Tekintettel arra, hogy a helyi építési szabályzatok számos esetben eltérően értelmezték azokat a feltételeket, előírásokat, amelyeket az egyszerű bejelentések esetében a jogalkotó kötelezően figyelembe veendő előírásnak szánt, ezért 2021. július elejétől az egyszerű bejelentésekre kötelező előírások önálló felsorolása helyett az Étv. a helyi építési szabályzatok tartalmára előírt minimális tartalmi követelményeket írja elő. Az ezen felül meghatározott egyéb előírások alól továbbra is felmentést kapnak az egyszerű bejelentéssel építkezők.

Szintén 2021. július 1-jétől lépett életbe, hogy a rendeltetésmódosítás, valamint a rendeltetési egységek számának megváltozását jelentő rendeltetésváltozások már csak településképi bejelentés után hajthatók végre. 

A településképi bejelentéshez kötés minden önkormányzatnak kötelező, emiatt pedig a városképi előírásokat, követelményeket sértő, illetve a bejelentést elmulasztó ingatlantulajdonosokkal szemben a településképi kötelezés eszközével is élhet az önkormányzat.

Rendkívül fontos új elem, hogy a rendeltetésváltozás esetén a helyi építési szabályzatban foglaltakat megsértő esetekben is felléphet az önkormányzat, és a jogkövető magatartásra irányuló eredménytelen felhívás után a településképi kötelezéssel szerezhet érvényt az előírásoknak. Korábban ilyen jellegű eljárást, kötelezést kizárólag a településképi követelményeket sértő esetekben lehetett foganatosítani, és a helyi építési szabályzatokban a rendeltetésekre előírt szabályokat nem lehetett megkövetelni. 

A polgármesternek korábban nem volt hatásköre a helyi építési szabályzat megkövetelésére, az építésügyi hatóság értelmezése szerint pedig építési munkával nem járó cselekmények esetében – szintén hatáskör hiányában – nem járhat el.

Az Építési törvény 13. § (5) bekezdésének 2021. július 1.–2022. december 31. között hatályos rendelkezése így szólt:
„A 33/A. § (1) bekezdése szerinti építési tevékenység esetén a helyi építési szabályzatban meghatározott, (2) és (3) bekezdés szerinti minimális tartalmi követelményeket és a rendeltetési egységek számát figyelembe kell venni.”

Az utolsó, idei 2023-as változás: a csonka HÉSZ alkalmazása 

Az Építési törvény 13. § (5) bekezdés 2023. január 1. napjától hatályos rendelkezése:
„A 33/A. § (1) bekezdése szerinti építési tevékenység esetén a helyi építési szabályzatban meghatározott (2) és (3) bekezdés szerinti minimális tartalmi követelményeket és a rendeltetési egységek számát kell csak figyelembe venni.”

A fenti pontosítással egyértelművé vált, hogy kizárólag a „csonka HÉSZ” alkalmazandó az egyszerű bejelentéssel létesülő lakóépület építése, bővítése esetében. 

Hiszen az Étv. 2021. júliusi módosításakor keletkezett vonatkozó rendelkezése kétféleképpen is értelmezhető volt. A szövegezés értelmezhető volt úgy is, hogy az építésügyi hatóság, vagy az önkormányzat a „csonka HÉSZ”-en túli HÉSZ-követelményt is megpróbálhat érvényesíteni. Ebben az esetben arra hivatkozhattak, hogy az Étv. 13. § (5) bekezdése csak azt a követelményi kört rögzíti, amit mindenképpen figyelembe kell venni, de semmi nem tiltja a csonka HÉSZ-en túli előírások megkövetelését. Természetesen az esetek többségében a hatóságok, önkormányzatok csak a csonka HÉSZ előírásait vették figyelembe az egyszerű bejelentésű beruházásoknál.

Azonban a csonka HÉSZ fenti rendelkezése a 2023 januárjától életbe lépő módosítással vált egyértelművé, hiszen már nincs szövegszerű lehetőség sem arra, hogy a hatóságok az egyszerű bejelentésű lakóépületeknél az Étv. 13. § (2) és (3) bekezdésében felsorolt követelményeken és a rendeltetési egység számon túlmenően a HÉSZ egyéb előírásait is megköveteljék.

 A szerző okleveles építőmérnök, okleveles közgazdász