Ingatlanfelújítás áfája

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa-tv.) a lakóingatlanokra vonatkozóan sajátosan rendelkezik. Ezen előírások szerint, ha az adózó lakóingatlan céljára szolgáló ingatlant vásárol, amelynek eladási árára az eladó áfát számított fel, mert az értékesítése áfaköteles volt – vagy azért, mert jellege szerint áfaköteles, vagy azért, mert jellege szerint áfamentes az Áfa-tv. 86. § j)-k) pontja alapján, de az eladó áfakötelessé tette azt az Áfa-tv. 88. §-a szerint –, és az ingatlant saját hasznosítás céljára kívánja megtartani, nem áfaköteles továbbértékesítésre és nem áfaköteles bérbeadásra szánja, akkor nem vonhatja le annak előzetesen felszámított áfáját. 

Nem vonhatja le továbbá az adózó a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket, valamint igénybevett szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított adót, ha az ingatlant igazoltan egészben vagy túlnyomó részben nem adóköteles értékesítés és nem adóköteles bérbeadás formájában hasznosítja, így a felújításkor felmerült ráfordítások közvetlen anyagjellegű ráfordításként és értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként adóköteles ingatlanértékesítés vagy adóköteles bérbeadási szolgáltatás adóalapjába nem épülnek be.

Tehát az áfásan vásárolt lakóingatlan előzetesen felszámított áfája, valamint a lakóingatlan építése és felújítása kapcsán felhasznált anyagok és igénybevett szolgáltatások előzetesen felszámított áfája akkor vonható le, ha a lakóingatlant egészben vagy túlnyomó részben áfaköteles értékesítésre vagy áfaköteles bérbeadásra szánják és az említett költségek az értékesítés vagy bérbeadás adóalapjában figyelembe vételre kerülnek.

Az Áfa-tv. szerint  lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
A lakóingatlannak nem minősülő egyéb ingatlanokra, helyiségekre, így a gazdasági épületre is, az általános szabályokat kell alkalmazni.

A fentiekből következően, a gazdasági épület felújításának céljából vásárolt és felhasznált anyagok, igénybevett szolgáltatások és egyéb szolgáltatások előzetesen felszámított áfája, akkor vonható le, ha a gazdasági épületet áfaköteles tevékenységre használják. 

Ellenkező esetben az előzetes áfát nem lehet levonni és visszaigényelni. Az áfamentes tevékenységet szolgáló gazdasági épület felújításának céljára beszerzett anyagok, igénybevett szolgáltatások le nem vonható áfája növeli a felújítás bekerülési értékét. Ha az épületen elvégzett munka valóban kimeríti a számviteli törvény szerinti felújítás fogalmát, akkor a felújítással összefüggésben felmerült költségeket minden esetben a tárgyi eszköz értékét növelő munkaként a beruházások között kell elszámolni és az üzembe helyezéskor kell annak értékét a beruházások közül a tárgyi eszközök közé (jelen esetben az épület ingatlanok közé) átvezetni, a meglévő épület értékére ráaktiválni. Az ilyen költségeket nem lehet a tárgyévi eredményt terhelő költségként elszámolni. A felújítás az épület bruttó értékébe beépülve a további terv szerinti értékcsökkenési leírás alapjává válik. Ha a gazdasági épületet áfaköteles és áfamentes tevékenységre is használják, akkor az arányosítás szabályai szerint kell megállapítani, hogy az áfaköteles tevékenység milyen arányt képvisel, és ilyen arányban kell az előzetesen felszámított áfát levonni a felújítás költségei után. Azonban az arányosítással megállapított le nem vonható áfát nem szabad a felújítás bekerülési értékében figyelembe venni, hanem azt egyéb ráfordításként kell elszámolni.

Számviteli kérdések

Ha az épületen elvégzett munka nem felel meg a felújítás fogalmának, akkor azt karbantartási, fenntartási költségként, az eredmény terhére kell elszámolni teljes egészében a felmerülés évében. 

Számviteli szempontból a tulajdoni lapon szereplő lakóingatlant és gazdasági épületet külön-külön lévő épületingatlanként, valamint az alattuk és a körülöttük lévő földterületet földterület ingatlanként kell a számvitelileg nyilvántartani a bekerülési értéken, illetve a közös vételárból a számviteli politika szerint ilyen részekre megosztott bekerülési értéken.

Kapcsolódó

Nyártól hatályos áfa változások

A nyártól hatályos adócsomag több új elemet tartalmaz az áfa körében is. Új szabály lép életbe a csoportos adóalanyiság vonatkozásában, emellett bővülnek az adóalap utólagos csökkentésének esetei.

Az előbbi elszámolásokat bizonylatokkal kell alátámasztani, ezért a gazdasági épület felújításának céljára beszerzett anyagokról, igénybevett szolgáltatásokról szóló számlákat, nyugtákat el kell különíteni a lakóingatlannak minősülő épület felújítására vagy üzemeltetésére szolgáló beszerzések és igénybevett, illetve egyéb szolgáltatások bizonylataitól. Azt is bizonylatokkal kell alátámasztani továbbá, hogy a gazdasági épületet milyen adóköteles tevékenységre használják. Ha a gazdasági épületet a felújítást követően tájházként kívánják használni, akkor tisztázandó, hogy a tájházak működtetése – az adott tájegység építészeti, kulturális, néprajzi gyűjteményeinek bemutatására szolgáló kiállítások, rendezvények megtartásával, illetve látogatók fogadásával – áfaköteles tevékenységnek minősül-e. 

Megjegyezzük, tájházként lakóépület (az ingatlan nyilvántartásban eredetileg lakóingatlanként bejegyzett épület) is szolgálhat, valamint gazdasági épület is. Ilyenkor a lakóépület maga is kiállítás tárgyát képezi, függetlenül attól, hogy abban laknak-e, illetve azt lakás céljára is használják, vagy sem. A tájházak olyan szabadtéri néprajzi gyűjtemények, amelyek jelentős népi építészeti értékű (többnyire műemléknek nyilvánított vagy egyedi helyi védelem alatt álló), helyben megőrzött épületek. Lehetnek lakóépületek, egy teljes porta építményei, műhelyek, gazdasági épületek vagy egyszerűbb ipari létesítmények. A tájházak egy része muzeális intézményi működési engedéllyel rendelkező közgyűjtemény, illetve a Világörökségi Várományosi Jegyzéken szereplő Magyarországi Tájház Hálózat tagja.

Ha a felújított épületet tájházként kívánják működtetni, akkor tisztázandó az is, hogy amennyiben ezt a tevékenységet közszolgáltatónak nem minősülő Kft. végzi látogatói, illetve egyéb díjak beszedése mellett, az áfaköteles tevékenységnek minősül-e, akár lakóingatlan a tárgya, akár gazdasági épület a tárgya. 

Az ingatlan tájházként való működtetése ilyen címen önálló tevékenységként nem szerepel a gazdasági Tevékenységek Egységes Ágazati Osztályozási rendszerében, az leginkább a „9103. Történelmi hely, építmény, egyéb látványosság működtetése” vagy a „9102. Múzeumi tevékenység” azon belül is a szabadtéri múzeum működtetése megnevezésű tevékenységek alá lenne besorolható (egyéb részletek ismeretében), amelyek nem tartoznak engedélyeztetési és bejelentési kötelezettség alá. Ezek a tevékenységek az áfamentes tevékenységek között nem szerepelnek az Áfa-tv.-ben. A népművészeti, néprajzi kiállítások szervezése is csak akkor áfamentes, ha azt közszolgáltató végzi. Mindezekből az következne, hogy a tájház működtetése díjbeszedés mellett áfaköteles szolgáltatás, azonban, ha annak lakóingatlan a tárgya, akkor tisztázandó, hogy a felújításakor felmerült anyagköltség és igénybevett szolgáltatás előzetesen felszámított áfája kivételesen levonható-e olyan alapon, hogy igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy használják, egyéb módon hasznosítják a lakóingatlant, hogy az említett költségek beépülnek az adóköteles szolgáltatásnyújtás adóalapjába, akárcsak az adóköteles bérbeadásra való felhasználás esetében az Áfa-tv. 125. § (2) bekezdés e) pontja szerint.