Akár bérlet, akár albérlet, erre figyeljünk!
Olvasási idő: 5 perc
Bérbeadó nemcsak a tulajdonos lehet, hanem mindenki más is, aki a szerződésben meghatározott dolog harmadik személy használatába adására jogszabály vagy szerződés alapján jogosult. A jogviszony szenzitív jellege számos nehéz helyzetet eredményezhet, amelyekhez azonban hatékony megoldások állnak rendelkezésre.
A bérleti szerződést a használati szerződések alaptípusaként szabályozza a Ptk (2013. évi V. törvény), és mint ilyen, a bérleti szerződés kettős gazdasági funkcióval rendelkezik: a bérlő számára lehetővé teszi, hogy nem tulajdonosként meghatározott dolgot birtokoljon, használjon, és esetenként hasznait szedhesse, a bérbeadó számára pedig biztosítja, hogy – tulajdonosként, vagy más jogcímen magánál tartott – meghatározott dolgot hasznosíthasson. Bérleti szerződés alapján tehát a bérbeadó a bérelt dolog feletti tulajdonosi részjogosítványok közül a dolog használatát és birtokát engedi át a bérlőnek.
A bérleti szerződés alanyai a bérbeadó és a bérlő. Bérbeadó nemcsak a tulajdonos lehet, hanem mindenki más is, aki a szerződésben meghatározott dolog harmadik személy használatába adására jogszabály vagy szerződés alapján jogosult. Ilyen személy lehet – a tulajdonos mellett – például a haszonélvező, vagy – feltéve, hogy az albérletbe adás jogszabály vagy szerződés által nem kizárt – maga a bérlő is. A szerződést bérlőként – a jog- és cselekvőképesség általános szabályai által támasztott korlátok között – bárki megkötheti, kivéve, ha bérleti jogosultságát speciális jogszabály kizárja (lásd például a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt).
A bérbeadó számára a legtöbbször egyáltalán nem közömbös az, hogy ki az, aki ténylegesen használja a tulajdonában álló dolgot. Ezért a Ptk. a bérbeadó hozzájárulásához köti a bérlő azon jogának gyakorlását, hogy a dolog használatát ez utóbbi harmadik személynek átengedje. A bérlő a dolog használatát bérlet jogcímén (albérlet), vagy más jogcímen engedheti át. A Ptk. a bérbeadó hozzájárulásához nem kíván meg alakszerűségét, a hozzájárulás megadásának bizonyítására ugyanakkor – vitás esetben – a bérlő köteles.
A bérlőnek a harmadik személy használóért fennálló helytállási kötelezettsége attól függően alakul, hogy a bérbeadó a használat átengedéséhez hozzájárult-e, vagy nem. Amennyiben a bérbeadó hozzájárulását megadta, a bérlő a tényleges használó magatartásáért úgy felel a bérbeadóval szemben, mintha maga járt volna el. Ilyenkor tehát a bérlő akkor mentesülhet a felelősség alól, ha a felelősség alóli mentesülésre vezető körülményeket mind a saját személyét illetően, mind a tényleges használó vonatkozásában bizonyítani tudja. Ha azonban a bérbeadó a használat átengedéséhez nem járult hozzá, a bérlő minden olyan kárért felel, amely a használat átengedése nélkül nem következett volna be. Mindebből következik, hogy a bérlő – a használat jogosulatlan átengedése esetén – adott esetben vis maior esetén is felelhet.
Amennyiben a bérbeadó nem tulajdonos, hanem maga is bérlő, akkor a bérlő albérlőnek minősül. A „szoros” és nem „köznyelvi” értelemben vett albérlet esetében is javasolt az írásos szerződés megkötése, ahogy a legérzékenyebb, szabályozást különösen igénylő kérdések is hasonlóan alakulnak.
„Érzékeny kérdések” a bérleti és albérleti szerződésben
A szerződésben mindenképpen javasolt rögzíteni a szerződésben nem szereplő (bérlőtől/albérlőtől különböző) új személy beköltözésének esetleges feltételeit, különösen a bérbeadó hozzájárulásához kötését.
A mérőórák állásának közös leolvasása és rögzítése, és a szerződés részeként funkcionáló, birtokba adási jegyzőkönyvbe történő beírása ugyancsak nagyon lényeges, mivel a bérlő a bérleti díjon felül fizetett fogyasztását jellemzően nem átalánnyal, hanem számlák szerint fizeti.
A kaució egy általános biztosíték a bérbeadó számára, amit a bérleti díjon felül ad. A szokások alapján a kaució összegét kéthavi bérleti díjban határozzák meg, amit az első havi bérleti díjjal együtt fizet ki a bérbe vevő a szerződéskötés és beköltözés során. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a kaució előre fizetett lakbér, ami utóbb lelakható. A kaució felhasználását a bérbe adó dönti el, a felmerülő költségei nyomán. A kaució összegével a bérbeadó a szerződés megszűnésekor köteles elszámolni, esetleg részben vagy egészben visszaadni (ennek része lehet a „lelakás”).
És végül: a leginkább szenzitív kérdést jelentő kiköltözés „kihívásaira” érdemes alkalmazni a közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat írásba foglalását és vállalását a bérlő által. Az így keretezett önkéntes kiköltözési nyilatkozat olyan közokirat, amely közvetlenül végrehajtható.
