Zártkerti ingatlanok: tovább bővülő lehetőségek
Olvasási idő: 3 perc
Az úgynevezett zártkertek általában külterületek, vannak mezőgazdasági művelési ágba tartozó és művelés alól kivont területek is. Nagyobb városok szélén, vagy a Balaton körül komoly probléma a mezőgazdasági művelésű, kiskertes mezőgazdasági területek használata, beépítése és új épületek építése.
Korábban évekig szigorú tiltás volt jellemző, csak gazdasági tároló épületeket és pincét lehetett építeni, a terület 3%-ának mértékéig. Sok esetben a szabálytalanul kialakuló üdülő vagy lakóterületi használat a helyi önkormányzat számára számos nehezen megoldható, költséges kötelezettséget jelent – közművesítés, utak kialakítása, közösségi közlekedés, óvoda, iskola biztosítása, – miközben a települések vagy városrészek központjai esetleg kiürülnek vagy műszakilag leromlanak.
A tanyákhoz hasonlóan a zártkertekkel kapcsolatos építési szabályok is egyre megengedőbbek az utóbbi években. 2026. január 1-jétől a 3%-os fix kamatozású Otthon Start hitel felvehető a külterületi és zártkerti lakóingatlanokra is.
A hitel feltétele, hogy az épületnek az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként kell szerepelnie, és meg kell felelnie a lakhatási feltételeknek. Mivel a zártkerti telkek lényegesen olcsóbbak, mint a belterületi ingatlanok, ezért a lakhatási problémák megoldására jó megoldásnak tűnhet. Azonban a települések fejlődése és az önkormányzatok feladatellátása szempontjából komoly problémát jelent a külterületi lakásépítés támogatása.
Változtak a TÉKA [a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet] előírásai a zártkertekben való építésre vonatkozóan.
A TÉKA kormányrendelet előírásait ebben az esetben is a helyi építési szabályzattal együtt kell alkalmazni. Új előírás, hogy mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el. Akkor sem haladható meg a 10%-os beépítettség mértéke, ha korábban elfogadott HÉSZ ennél nagyobb beépítettséget engedett meg.
Összefoglalva, mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg,
- a 720 m2-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad;
- a 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken – a helyi építési szabályzatban meghatározott, de maximum 10%-os beépítettségi szabályok megtartásával egy rendeltetési egységet tartalmazó gazdasági épület és egy pince helyezhető el,
- az 1500 m2-t meghaladó területű telken – a helyi építési szabályzatban meghatározott rendeltetésű épület vagy épületek és pince helyezhetők el, a HÉSZ-ben megállapított, de maximum 10%-os beépítettséggel.
A TÉKA kormányrendelet előírásaiból továbbra sem következik, hogy a zártkertekben lehetne lakóépületet építeni.
Csak abban az esetben lehetséges lakóépület építése, ha a HÉSZ korábban engedte, illetve a telek területe meghaladja az 1500 m2-t.
A tájgazdálkodási mezőgazdasági területen lakó rendeltetés nem helyezhető el. A helyi építési szabályzat mindenféle épület elhelyezését megtilthatja.
A Balaton vízparti területei esetében a mezőgazdasági övezetekre vonatkozó TÉKA-rendelkezéseket a Vízparti Tervvel együttesen kell alkalmazni úgy, hogy ha a Vízparti Terv szigorúbb előírást állapít meg, akkor a Vízparti Terv előírását kell alkalmazni.
