Módosultak a 400 négyzetméternél nagyobb üzletekre vonatkozó szabályok

A bevásárlóközpontokat érintő szabályozás első fontosabb állomása a 2012. január 1-től hatályos, hároméves átmeneti időre bevezetett úgynevezett plázastop, amely általánosan megtiltotta a 300 m2-nél nagyobb alapterületű kereskedelmi építmények létesítését és bővítését, amely tilalom alól csak a kereskedelemért felelős miniszter adhatott egyedi felmentést – ritkán. Magyarország 2012. évi költségvetését megalapozó egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CLXVI. törvénnyel módosították az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LVIII. törvényt, ahová bekerült egy új III/A. Fejezet (jelenleg már nincs hatályban). A szabályozás ugyan módosult, de az Európai Unió Bizottsága az első plázastop törvényt több pontban is az uniós joggal összeegyeztethetetlennek minősítette, és a törvényi szabályozás 2015. január 1-jével hatályát vesztette.
A következő szabályozás az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvénynek az egyes kereskedelmi építmények engedélyezése fenntarthatósági szempontjainak érvényesítése érdekében történő módosításáról szóló 2014. évi CXIII. törvény (jelenleg már nincs hatályban)] új IV/A. Fejezeteként 2015. február 1-jétől lépett hatályba. Az új szabályrendszerben változatlanul kereskedelmi építménynek minősül a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény szerinti üzlet és bevásárlóközpont, azonban az új törvény több ponton különbséget mutat a korábbi szabályrendszerhez képest.

Míg az első plázastop törvény a 300 m2 bruttó alapterületnél húzta meg a határt, addig az új törvény szerint az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel megvalósuló, 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény építésekor, átalakításakor, valamint a 400 m2-t meghaladó bruttó alapterületre való bővítésekor az új szabályrendszer szerinti különleges eljárás lefolytatása szükséges. 

Más szóval, a 400 m2-es, vagy 400 m2 alatti bruttó alapterületű kereskedelmi építmény esetében nem kellett lefolytatni a törvény szerinti eljárást. 

Az építési engedélyezési eljárások csak abban az esetben voltak megindíthatók, ha a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal – mint szakhatóság – szakhatósági állásfoglalását is tartalmazza az építési engedélyezési kérelem. Lehetőség volt előzetes állásfoglalást is kérni.
2020. május 29-óta az országos illetékességgel eljáró Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője szakkérdésben nyilatkozik szakhatósági állásfoglalás kiadása helyett. Az eljárásban a tervezett kereskedelmi létesítmény várható környezeti és gazdasági hatásainak megítélésére egy Bizottság közreműködését írta elő, amely az 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet [A 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építményekre vonatkozó előzetes szakhatósági állásfoglalás kiadása iránti kérelem tartalmi követelményeinek, az eljárásban közreműködő Bizottság működésének egyes szabályairól szóló 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet] alapján véleményezi az ügy tárgyát képező kérelmet. 
Ebben a jogszabályban a vizsgálandó szakkérdések is megtalálhatók.

„Plázastop” az építészeti törvényben

A 400m2-es alapterületre vonatkozó szabályozás, több módosítást követően, a magyar építészetről szóló új, 2023. évi C. törvénybe (Mép. tv.) is bekerült.
Az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel megvalósuló, 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény építésének, valamint a 400 m2-t meghaladó bruttó alapterületre való bővítésének építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában az országos illetékességgel eljáró Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal a jogszabály szerinti szakkérdésekben nyilatkozik. A szakkérdésben született nyilatkozattól az építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során hozott döntésben nem lehet eltérni.
A kereskedelmi építményekre vonatkozó különös környezetvédelmi, közlekedési és településfejlesztési követelményeket megállapító kormányrendelet figyelembevételével a kereskedelmi építménynek a létesítés helye szerinti településre és vonzáskörzetére gyakorolt környezeti, közlekedési és településrendezési hatásaival összefüggő szakkérdésben foglal állást abban a tekintetben, hogy a kereskedelmi létesítmény nem okoz-e olyan hátrányos következményeket, amelyek aránytalanul meghaladják a kereskedelmi építmény létesítésétől várható előnyöket.
A törvény kiterjed a 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű építmény rendeltetésének kereskedelmi rendeltetésre történő változtatására vagy átalakítására, erre rendeltetésmódosítási hatóság engedélye alapján van lehetőség. Amennyiben a rendeltetésmódosítási hatóság engedélye nélkül kerül sor az építmény kereskedelmi rendeltetésű átalakítására vagy használatára, a rendeltetésmódosítási hatóság megtiltja az engedély nélküli átalakítást vagy a kereskedelmi rendeltetésű használatot, és eljárási bírságot szab ki.

Az új jogszabály

Az új 274/2025. (VIII. 18.) Korm. rendelet [A rendeltetésmódosítási eljárás során alkalmazandó részletes szabályokról szóló 143/2018. (VIII. 13.) Korm. rendelet módosításáról szóló 274/2025. (VIII. 18.) Korm. rendelet] keretei között megvalósuló módosítás lényege, hogy a 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi rendeltetésű építmény vagy önálló rendeltetési egység esetében a napi fogyasztási cikket értékesítő üzlet kialakítása céljából történő átruházása vagy használatba adása esetében is rendeltetésmódosítási eljárást kell lefolytatni akkor is, ha nem történik építési tevékenység. Az üzlettér egy részének leválasztása vagy elrekesztése is átalakításnak minősül.

Napi fogyasztási cikk a vendéglátó tevékenység keretében értékesített termékek kivételével olyan, a lakosság napi szükségleteinek, igényeinek kielégítésére szolgáló élelmiszer, illatszer, drogériai termék, háztartási tisztítószer és vegyiáru, higiéniai papírtermék, amelyet a fogyasztó jellemzően legfeljebb egy éven belül elfogyaszt, elhasznál vagy lecserél. Napi fogyasztási cikket értékesítő üzlet olyan üzlet, amely forgalmának döntő hányadát napi fogyasztási cikknek minősülő termékek árusítása teszi ki.

A rendelet pontosítja azt is, hogy ha az üzlet rendelkezik engedéllyel, de bármilyen jogcímen napi fogyasztási cikket értékesítő üzlet kialakítása céljából átruházza vagy használatba adja, a használathoz az új tulajdonosnak vagy használónak új rendeltetésmódosítási engedélyt kell kérnie.

Felmerülő kérdések

Mindez azt jelenti, hogy egy képzeletbeli üzlet esetében, ha korábban is napi cikkeket árusított az üzlet, de új bérlő venné át az üzlet üzemeltetését és a jövőben is változatlan profillal tervezi működtetni, akkor is új rendeltetésmódosítási engedélyt kell kérnie, ha semmilyen építési tevékenység nem történik.
A módosítás nemcsak értelmetlen, hanem sem környezetvédelmi, sem városrendezési, sem közlekedési okok nem indokolják, emellett jelentős bizonytalanságot is eredményez az üzletek tulajdonosváltása vagy bérbeadása esetében, és csak adminisztratív terhet jelent a nagyobb alapterületű üzletet működtetőknek. A jogszabályból nem derül ki egyértelműen, mely esetekben lehet elutasítani a rendeltetésmódosításra vonatkozó engedélyt, amennyiben változatlan az üzlet rendeltetése, illetve az új bérlőnek vagy az új tulajdonosnak milyen feltételeknek kell megfelelnie.
Szokatlan az is a szabályozásban, hogy a működtetés joga a továbbiakban nem az építményhez (és annak helyéhez és környezetéhez) fűződik, hanem a tulajdonos vagy a bérlő személyéhez.
A 400 m2 bruttó alapterület nem túlzottan nagy, például egy 20 x 20 m-es földszintes ABC kisáruház, amely sok nagyközségben és kisvárosban működik, már eléri ezt a méretet. Csak remélni lehet, hogy ezeken a településeken nem fogja az ellátást akadályozni ez a rendelet például egy új üzemeltető belépésekor.