Könnyebben értékesíthetőek a teremgarázsi parkolóhelyek
Olvasási idő: 11 perc
Gyakori, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a társasházi, vagy szövetkezeti házi teremgarázsok egyetlen helyrajzi számon szerepelnek, pedig a társasházban akár tucatnyi külön tulajdonú lakás és tulajdonos van, akiknek a parkolási igényét kiszolgálja. Egy új jogszabály ezen társasházak és szövetkezeti házak garázstulajdonosai számára jelent értékesítési könnyítést.
A Magyar Közlöny 2022. évi 73. számában kihirdetett, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet módosításáról szóló 9/2022. (IV.29.) MvM rendelet szabályai 2022. május 02. napjától hatályosak.
Az elővásárlásra jogosultak hirdetményi értesítése
A mai napig nehézséget jelent, ha a társasházi vagy szövetkezeti ház garázsának résztulajdonosa a gépjármű beállóhelyet megtestesítő tulajdoni hányadot kívülálló személy részére kívánja értékesíteni.
Ez nem életszerűtlen, ha arra gondolunk, hogy az adott társasházban külön tulajdonú lakást szerzett “kívülálló” személynek gépjármű beállóhelyre is szüksége van.
Ebben az esetben nem kerülhető el, hogy az eladónak a vételi ajánlatról igazolható módon értesítenie kell a tulajdonostársakat. Ez az elővásárlásra jogosultak számának megfelelő vételi ajánlat elfogadásáról, vagy elutasításáról szóló nyilatkozat beszerzését, nyilatkozat hiányában a vételi ajánlatról szóló értesítés megküldésének és – válasz hiányában – a vételi ajánlati kötöttség lejártának igazolását jelenti. Minél több tulajdonosa van a teremgarázsnak – ami akár száznál is több lehet – annál kevésbé valószínű, hogy az eladásról valamennyi tulajdonostárs értesül, értve ezalatt azokat a személyeket, akiknek a tartózkodási helye az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint nem azonosítható.
A 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 75. § (3) bekezdése lehetőséget ad a tulajdonjog bejegyzésére abban az esetben, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, és a felek együttes nyilatkozatban előadják a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket. Ez azonban az adásvételi szerződés megkötéstől számított három éven belül nem mentesíti a feleket az alól, hogy az elővásárlára jogosult - amennyiben a feltételekről utóbb szerez tudomást - vételi jogát akár hatálytalansági per útján érvényesítse.
2022. május 02. napjától kezdődően a társaházi, vagy szövetkezeti házi külön tulajdoni lapon garázs megnevezéssel nyilvántartott ingatlan elővásárlásra jogosultjai részére a más közös tulajdoni formáktól (mint például a házfelügyelői lakás) eltérő értesítési szabályok vonatkoznak.
A hivatkozott MvM rendelet szerint tértivevény, vagy átvételi elismervény helyett elfogadható, ha a társasház közös képviselője vagy intézőbizottságának elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozik arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette. Fontos, hogy a meghirdetésnek minden egyes eleme megvalósuljon, mert csak ebben az esetben lehet a vételi ajánlatot valamennyi tulajdonostárssal közöltnek tekinteni. Ellenkező esetben - például ha a hirdetményt nem figyelemfelkeltő módon tették közzé - a tulajdonostárs az elővásárlási jogának megsértése okán a fent leírtak szerint gyakorolhatja a vételi jogát.
Az álláshely “albetétesítése”
Ezzel a lehetőséggel elsősorban a jövőben megépülő társasházak és szövetkezeti lakások tulajdonosai élhetnek, amennyiben az építtető a társasházak és szövetkezeti házak tervezése és megépítése során a leendő tulajdonosoknak az egyes gépjármű beállóhelyek gyors értékesíthetőségére vonatkozó igényét figyelembe veszi. A már nyilvántartásba vett társasházak esetében a gépjármű tárolóhelyiségében kialakított parkolóhelyek önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vétele a társasház alapító okiratának módosítását igényli, amely döntéshez valamennyi társasház tulajdonos egybehangzó elfogadó szavazata szükséges. A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy minél több tulajdonosa van a társasháznak, annál kevésbé valószínű, hogy az alapító okirat egyhangú módosítására a jelen jogszabályi feltételek mellett sor kerül.
A rendelet összefoglaló néven álláshelyekként határozza meg az épület gépjármű tárolóhelyiségében kialakított, gépjármű elhelyezésére szolgáló területeket. Az álláshely hossza mozgásukban korlátozottak részére legalább 5,00 méter, szélessége legalább 3,60 méter, egyéb esetben az álláshely hossza legalább 5,00 méter, szélessége legalább 2,70 méter, azzal, hogy a közforgalom számára nem megnyitott gépjárműtárolóban az álláshelyek legfeljebb 30%-ának a hossza 4,10 méterre és szélessége 2,20 méterre csökkenthető.
A rendeletben meghatározott feltételeknek megfelelő gépjármű beállóhely – hasonlóan a társaházban külön tulajdoni illetőséget képező lakásokhoz és nem lakás céljára szolgáló helyiségekhez – külön tulajdonként vehető nyilvántartásba.
A társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított álláshely egyéb önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez – albetésítéséhez – hatósági bizonyítványra, vagy használatba vételi engedélyre nincs szükség, mivel elegendő ha az épületben lévő gépjárműtároló helyiség megléte igazolt.
