Szolgalmak és a szolgáló telek kisajátítása

Telki szolgalom mind magánérdekből, mind pedig közérdekből alapítható, csak egész ingatlanra lehet csak bejegyezni, önálló, külön helyrajzi számmal rendelkező ingatlanok között. Az ingatlan-nyilvántartási rendszerünk egyik fontos elve, a bejegyzés elve alapján az egyes jogok a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, tehát a magyar ingatlan-nyilvántartás az ingatlanhoz kapcsolódó egyes jogokat nem csak regisztrálja. Ide tartozik a tulajdonjog mellett még a telki szolgalmi jog, vagy éppen a jelzálogjog is.

Magánérdekű szolgalom létrejöhet:

Szerződés útján: csak írásban köthető, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződés, vagy közjegyző által közokiratba foglalt megállapodás alapján. Jognyilatkozatot csak az ingatlan tulajdonosa tehet, az egyéb birtokosok nem. Alapításkor az uralkodó telek tulajdonosától egyszeri ellenérték kérhető. Nagyon fontos, hogy a szerződéssel alapított szolgalmakat mindig jegyeztessük be az ingatlan-nyilvántartásba! Be nem jegyzés vagy szóbeli megállapodás azt eredményezi, hogy a szolgalmi jog csak a megegyezést megkötő felekre lesz érvényes, a későbbi jóhiszemű jogszerzőre nem. Arra is ügyelni kell, hogy a szerződést mindig véghatáridő nélkül és a használatért való fizetés mellőzésével kössük. Ha például egy telket valaki átjárásra használja saját telkéhez, határozott idejű szerződés alapján, ellenérték fejében akkor ő nem válik szolgalom jogosultjává.

Elbirtoklás útján: amennyiben másik ingatlan használata ellen annak birtokosa 15 éven át nem tiltakozott és a használat nem szívességből vagy visszavonásig engedett jog volt, létrejön a szolgalmi jog. Ha a 15 év elteltével a szolgalom bejegyzéséhez nem indítanak pert a bíróságon, akkor a szolgalmi jog tulajdonosváltás esetén nem érvényesíthető. Amennyiben a másik ingatlan birtokosa a használat ellen tiltakozik, akkor ezzel az elbirtoklást félbeszakítja, ugyanakkor az új birtokos saját elbirtoklási idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején elbirtoklási időnek minősült.

A törvényi rendelkezés útján létrejött telki szolgalomnak két jellemző fajtája van.

Szükségbeli út szolgalma estében a földrészlet nincsen összekötve közúttal, így a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult átjárjon tulajdonukon. Nem tekinthető megfelelőnek a közúti összeköttetés, és szükség lehet a szolgalmi jog kialakítására, például, ha a földrészlet megközelítése ilyen módon egyáltalán nem, vagy az év adott részében lehetetlen. Akkor is indokolt szolgalmi jog kialakítása, amennyiben a rendelkezésre álló úton a bejárás aránytalan nagy költségekkel, nehézséggel lehetséges. Külön szerződés nélkül létrejön a szolgalom ezen fajtája. A részletszabályok (esetleges korlátozások) azonban szerződésben kiköthetőek, megállapodás hiányában bíróság útján megállapítathatóak. A pontosított telki szolgalom az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő. Az útszolgalom nem csak a gyalogos vagy gépkocsival történő, hanem a mezőgazdasági munkagépekkel való biztonságos áthaladást is magában foglalja.

Öntözési telki szolgalom akkor illeti meg a földhasználót, ha a mezőgazdasági tevékenység folytatásához szükséges öntözés érdekében a víz odajutását, szétosztását, vezetését másképp nem lehetne megoldani.

Végül: Bírósági/hatósági döntés útján is létrejöhet szolgalom, azt leginkább közös tulajdonú ingatlan természetbeni megosztásával hozza létre, mert újonnan kialakított ingatlanok megközelítéséhez szükséges.

Ki fizet és mikor?

Főszabály szerint magánérdekű telki szolgalom alapításakor az uralkodó telek tulajdonosától egyszeri ellenérték követelhető, ám a továbbiakban a telki szolgalom gyakorlása mindig ingyenes. Nem vonatkozik ez azonban a telki szolgalom gyakorlása során – a berendezések, felszerelések használatával, fenntartásával összefüggésben – felmerülő költségekre, amelyek a használat arányában oszlanak meg. A közérdekű használattal összefüggő szolgalom egyszeri kártalanítás ellenében, közüzemi szolgáltatást végző szerv kérelmére alapítható.

Mire ügyeljünk?

Szolgalmi jog alapítása esetén egyfajta értékeltolódásnak lehetünk tanúi, hiszen a szolgalmi joggal „terhelt” szolgáló telek forgalmi értéke csökken, ugyanakkor az uralkodó teleké nő. A bírói gyakorlat szerint a szolgalommal terhelt ingatlanban jellemző forgalmiérték-változás megítélése szakértelmet igénylő kérdés, de a szolgalom kialakításánál és gyakorlásánál a szolgáló telek és annak birtokosa kíméletére kell törekedni. A szolgalmi jog – a fent már említetteken túlmenően – megszűnik, ha a jogosult, bár módjában állt, jogát 15 éven át nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy annyi ideig jogának gyakorlásában akadályozzák, tulajdonosok a megszüntetésben megállapodtak, vagy mert a rendeltetésszerű használathoz többé nem szükséges.

A szolgáló telek kisajátításával összefüggő eljárásról

A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes vármegyei kormányhivatal vezetője folytatja le. Az eljárást kezdeményezheti többek között, akinek ingatlanát olyan közérdekű használati és szolgalmi jogok (pl. vezetékjog, bányaszolgalom) terhelik, melyek az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozzák. A kisajátítási eljárás végén a vármegyei/fővárosi kormányhivatal vezetője a tulajdonosváltozásról hatósági határozatban dönt. Kisajátítás útján ingatlan tulajdonjogát csak az állam, a helyi önkormányzat, valamint energiatermelést és -ellátást, hírközlési tevékenységet vagy vízgazdálkodási feladatokat ellátó szervezet szerezheti meg. Az a tulajdonos, aki a kisajátítás jogszerűségét, elrendelésének indokoltságát (pl. a közérdekűségét) vitatja, vagy elégedetlen a kártalanítás mértékével, az illetékes vármegyei törvényszékhez fordulhat és kérheti a kisajátítási határozat bírósági felülvizsgálatát.

Közérdekű használati jogok – speciális személyi szolgalmak

Közérdekű használati jog létrejöhet:

• vízügyi hatóság határozata alapján: vízparti ingatlanon közcélú vízlétesítményt elhelyeznek, üzemeltetnek, szükséges víz munkát elvégeznek;
• földhivatal határozata alapján: földrészleten földmérési jeleket helyeznek el;
• közigazgatási hatósági határozat alapján: ingatlanon vezetékeket, oszlopokat helyeznek el (földtani kutatási, hírközlési, energiaellátási céllal);
• bányakapitányság határozata alapján: kitermelési vagy szállítási célból bányaszolgalmat alapítanak.

Rendszertani szempontból – a korlátolt dologi jogok tartalom szerinti csoportosítása szerint nézve – a közérdekű használati jog a szolgalmak közé tartozik, ugyanakkor nem tekinthető telki szolgalomnak annak ellenére sem, hogy kizárólag egy ingatlannal összefüggésben merülhet fel egyáltalán. A közérdekű használati jog megállapítása ugyanis nem egy másik telek terhére, hanem egy adott tevékenységet végző jogi személy (cég vagy szervezet) javára történik. Ennélfogva személyes szolgalomról beszélhetünk, amelyet jogszabályi feljogosítás alapján vagy a felek megállapodása, illetve hatósági határozat hozhat létre. Ez azt is jelenti, hogy a közérdekű használat nem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel jön tehát létre, az pusztán deklarálja meglétét. Közérdekű használati jog esetén, ha az egyes tárgyak – pl. vízlétesítmények, földmérési jelek, vezetékek, oszlopok – karbantartásakor az évelő növényzetben, függő termésben, épületben kár keletkezik, akkor azt az illetékes hatóságnak meg kell térítenie. Ha pedig a korlátozás, közérdekű használat következtében az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné, számottevően költségessé válik, a tulajdonos az ingatlan kisajátítását kérheti. A szakirodalomban néhány éve megjelent, a téma szempontjából ide citálható tanulmány azt az egyelőre még kuriózum jellegű, de egyre általánosabbá váló esetet vizsgálja, miszerint, ha egy gazdasági társaság naperőmű-beruházás keretében termelői vezetéket épít ki abból a célból, hogy a naperőmű által megtermelt villamos energiát a közcélú hálózatba juttassa, de a vezeték „idegen” telken is átmegy, akkor ez közérdekű használatnak minősülhet-e. A tanulmányban foglaltak végkicsengése szerint az illetékes építésügyi hatóság által a naperőmű beruházó termelői engedélyes javára alapított vezetékjog közérdekű használati jognak minősülhet a biztonságos és zavartalan villamosenergia-ellátás kiemelt közérdekű jellege alapján. Ugyanakkor a vezetékjog jogosultjának kártalanítási kötelezettsége keletkezik az idegen telek igénybevételéért. Az érintett ingatlan tulajdonosának ez irányú követelése tekintetében az elévülési idő a vezetékjog alapításától kezdődik.

(Cikkünket teljes terjedelmében az Önkormányzati Tanácsadó októberi számában olvashatják)