Adózik a kaució ingatlan bérbeadása esetén?
Olvasási idő: 6 perc
Az óvadék (kaució) kikötésének célja a szerződéses kötelezettségek teljesítésének biztosítása. Bérleti szerződés megkötése esetén az óvadék a szerződésben foglalt kötelezettség teljesítésének biztosítéka, nem része az ingatlan bérbeadásból származó bevételnek, jövedelemnek. Hibás gyakorlat, amikor a bérbeadó a szerződéskötéskor az ilyen jogcímen átvett összeget a bevételi között számolja el, és visszafizetése esetén kiadásként tartja számon.
Amit az óvadékról tudni kell
Bérleti szerződés megkötése esetén, az óvadék a szerződésben foglalt kötelezettség teljesítésének biztosítéka, amely azáltal jön létre, hogy a szerződés alapján az óvadékként szolgáló dolgot a másik fél rendelkezésére bocsájtják.
Bérleti szerződéseknél jellemzően pénzóvadékkal találkozhatunk, melynek érvényesítése során pénz átadására kerül sor. Az átadás történhet készpénzben, vagy akár a bérbeadó bankszámlájára történő befizetéssel, illetve részére történő átutalással is.
Azonban ez a jogintézmény sokkal szélesebb körben használható szerződési biztosítékként. Óvadék alapítható pénzen és értékpapíron, fizetésiszámla-követelésen, illetve betétszerződésből eredő követelésen, továbbá jogszabályban óvadék tárgyaként meghatározott más vagyontárgyon . [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:95. §]
Az óvadék lényege, hogy a felek által meghatározott összeg ténylegesen a bérbeadóhoz kerül, ő rendelkezhet felette. A Ptk. 5:95. § (2) bekezdése értelmében óvadékot pénzen kézizálogjogként úgy kell alapítani, hogy annak eredményeként az óvadék tárgya egyértelműen azonosítható módon az óvadék kötelezettjének hatalmából az óvadék jogosultjának hatalmába kerüljön, vagy az óvadék kötelezettjének korlátlan rendelkezése alól egyébként kikerüljön.
A bérlő által a bérbeadónak kaucióként így átadott összeg nem lesz a bérbeadó „pénze”, hanem azt, mint idegen személy pénzt kell, hogy kezelje, és kizárólag a bérleti szerződésben kifejezetten rögzített célra használhatja fel.
Akárcsak a bánatpénz esetében, fontos a szerződéskötéskor ennek pontos rögzítése, a jogcím meghatározása. Ahhoz, hogy a bérbeadónak átadott pénzösszeg óvadékként érvényesíthető legyen, a szerződő feleknek ezt a bérleti szerződésben kifejezetten rögzíteni kell. Azonban a szerződő feleknek – még egy nyilvános hirdetés mellett is – külön nevesíteni kell megállapodás során, hogy az átadott összegeknek mi a jogcíme. Ezért például nem tekinthető kauciónak, ha szerződéskötéskor a bérlő háromhavi bérleti díjat átad a bérbeadónak, ha nem tartalmazza egyébként a megállapodásuk, hogy az átadott pénzösszegből kéthavi bérleti díjnak megfelelő összeg kauciónak számít. Ez egyébként vélelmezetten előre megfizetett bérleti díjnak minősül majd. Ugyanilyen fontos jól körülhatároltan, pontosan meghatározni azt is, hogy az óvadék összege milyen esetben, mire használható fel.
Az óvadék mértéke minden esetben egyedi lehet, függ a bérleti szerződés egyéb elemeitől (különösen, ha más szerződési biztosítékkal is biztosított a szerződésszerű teljesítés), a bérlemény jellegétől. Összességében elmondható, hogy a cél, hogy a bérbeadó a bérlettel érintett ingatlan piaci értékétől, a bérleti díj nagyságától és az ingatlan felszerelési tárgyainak értékétől függően határozza meg az óvadék összegét. A bérleti szerződéseknél tipikus megoldás, hogy az a bérbeadó egyhavi bérleti díj és kéthavi bérleti díjnak megfelelő összegű kaució kifizetése után engedi át a bérleményt. Ezzel szemben, ha az ingatlanban például értékes egyedi vagy antik bútorok, festmények találhatók, akkor akár háromhavi bérleti díj mértéktől eltérő kaució kikötése is indokolt lehet a szerződők között.
Természetesen az óvadék mértéke mindig a felek megállapodásán múlik, azonban a Ptk. amellett, hogy elismeri az ilyen jellegű biztosítéknak a létjogosultságát, annak mértékét korlátozni törekszik. A rendelkezés elsősorban a bérlőket védi és a bérbeadói túlbiztosítást célozza elkerülni.
Fontos látni azt is, hogy a törvény nem alkalmaz törvényi felső határt, amelyet meghaladó mértékű biztosíték kikötése érvénytelen lenne.
A Ptk. 6:343. §-ban található szabály értelmében, a havi bérleti díj költségtérítés nélkül számított összegének háromszorosában meghatározott limit csak azt a küszöböt jelenti, amelyet meghaladóan a bíróság a biztosíték mértékét mérsékelheti a bérlő kifejezett kérelmére, ha azt egyébként az eset összes körülményei alapján eltúlzottnak tartja.
A háromhavi bérleti díjat meghaladó összeg esetén viszont a biztosíték indokoltságát a bérbeadónak kell alátámasztania vita esetén.
Ez azt jelenti, hogy egyrészt a háromhavi bérleti díjat meg nem haladó mértékű kaució a bíróság által nem mérsékelhető. Ellenben ezen összeg felett a mérséklésről dönteni kizárólag a bíróság jogosult. Még feltűnő értékaránytalanság esetén sem jelenti a szabály azt, hogy a mérséklési lehetőség a bérlő alanyi joga a bérbeadóval szemben.
[Azokban az esetekben, amikor a szerződő felek nem havi elszámolásban, hanem más időszaki meghatározás alapján határozzák meg a bérlői teljesítés időpontjait, a bérleti díj havi mértékét megfelelő arányosítással kell megállapítani, és ennek az összegnek a háromszorosa jelenti majd a kaució összegének törvény által elfogadott felső határát.]
Mikor és mire használható fel a kaució?
A felek megállapodása általában kifejezetten rögzíti, hogy a bérbeadó jogosult teljes egészében, vagy részben felhasználni a kauciót, amennyiben a bérlő megszegi a bérleti szerződésben foglalt bármely fizetési kötelezettségét vagy a bérbeadónak kárt okoz.
A bérbeadó ez alapján jogosult lesz a nála lévő idegen pénzből kifizetni a közüzemi számlák nemfizetése miatt felhalmozott tartozást, ha azt nem fizeti meg a bérlő határidőben. Ezzel a bérbeadó elkerülheti azt, hogy a saját nevén lévő közüzemi szolgáltatások nemfizetése miatt hátralék keletkezzen, vagy kikapcsolják a közműveket. Ugyanígy jogosult a saját részére kifizetni a hátralékos bérleti díjat, ha azt a bérlő nem fizeti meg határidőben.
Látni kell, hogy valójában a bérbeadónak nem áll érdekében, hogy a szerződés fennállása alatt a kaució összegéből kifizetés történjen, mivel ennek az a következménye, hogy éppen a birtokában lévő, biztosítéki összeg csökken. Ez indokolja, hogy elsődlegesen a bérbeadók a felmerült hátralékos tételeket próbálják érvényesíteni a bérlő felé, és érdekükben áll az óvadék összegét érintetlenül hagyni. A hosszútávú együttműködés és a szerződés további fenntartása érdekében a felek megállapodhatnak, hogy ehhez hasonló esetekben a bérlő, felszólítására köteles legyen a bérbeadó által indokoltan felhasznált kaució összegét kiegészíteni, a felek által előre meghatározott mértékig.
Természetesen az óvadék felhasználása nem csorbítja a bérbeadó rendelkezésére álló egyéb jogokat és jogorvoslatokat, beleértve azt a jogot, hogy a bérlőtől kártérítést követeljen és/vagy a bérleti szerződést megszüntesse. Ugyanakkor a bérbeadó sem élhet vissza az óvadékkal, nem vonhatja el indokolás nélkül, nem hivatkozhat „képzelt károkra”, elszámolási kötelezettsége van legkésőbb a szerződés megszűnésekor a bérlő felé. Ez utóbbi azt jelenti, hogy a bérbeadó meg kell, hogy vizsgálja, hogy volt-e olyan fizetési kötelezettség, amit a bérlő nem teljesített, illetve okozott-e kárt az ingatlanban. Ha a bérlő mindent rendben teljesített, hátralék, rendezetlen költséget nem hagyott hátra, nem okozott kárt az ingatlanban, akkor a kaució visszajár.
Mit nem tudunk az ingatlan bérbeadásának adózásáról
Függetlenül attól, hogy miért adjuk bérbe az ingatlant, az ebből származó jövedelem után a bérbeadónak valamilyen módon adóznia kell. Amikor tehát a tulajdonunkban álló lakás, vagy bármely egyéb ingatlana kiadásáról döntünk, döntenünk kell arról is, hogy az adózás milyen formáját választjuk. Ahhoz viszont, hogy ezt a döntést felelősségteljesen tudja meghozni, tisztában kell lennie a lehetőségeivel és a kötelezettségeivel.
Óvadék adójogi szempontból
Adójogi szempontból az óvadék jogi természetéből kell kiindulni, amely egyrészt más birtokában álló idegen pénz, ami főszabályként visszajár, másrészt elmaradt bevételt, rendezetlen költséget hivatott pótolni, felmerülő károk fedezetét jelenti.
Fő szabály szerint a kaució nem része az ingatlan bérbeadásból származó bevételnek, jövedelemnek. El kell engedni azt a hibás gyakorlatot, amikor a bérbeadó a szerződéskötéskor e jogcímen átvett összeget a bevételi között számolja el, és visszafizetése esetén kiadásként tartja számon az alábbiak miatt.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 4. § (1) bekezdése kimondja, hogy „jövedelem a magánszemély által más személytől megszerzett bevétel egésze, vagy a bevételnek e törvény szerint elismert költséggel, igazolás nélkül elismert költséggel, vagy átalányban meghatározott költséggel csökkentett része, vagy a bevétel e törvényben meghatározott hányada, kivéve, ha a bevételt a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni…”
Ez a kivétel, melybe az óvadék is tartozik, jelenik meg az Szja tv. adóalapba nem tartozó, illetőleg költségnek nem számító tételei között. Az Szja. tv. 7. § (1) bekezdés c) pontja alapján a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni azt a kapott vagyoni értéket, amelyet az adóalany köteles visszaszolgáltatni. E bekezdés alapján nem minősül bevételnek bérbeadás esetén az óvadék teljes összege az átadás időpontjában, mert azt a bérbeadó a bérleti jogviszony megszűnésekor köteles azt a bérlő részére visszaadni. Így nem minősül a bérbeadó bevételének az összeg átadásának időpontjában, ezért azután személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség nem merül fel ezen a ponton.
Ha a szerződéses kapcsolatban a biztosítéki összeget fel kell, hogy használja a bérbeadó, azaz a kauciót nem adja vissza a bérlőnek részben vagy egészben, akkor ez az összeg a bérbeadó magánszemély önálló tevékenységéből származó bevételének minősül legkésőbb a bérleti jogviszony megszűnésekor.
Ezért a bérbeadásból származó adóköteles bevételnek minősül a „felhasznált” összeg a bérbeadónál, ha a kaució összegét azért nem adja vissza a bérlőnek, mert a bérlő határozott idejű bérleti szerződés esetén annak lejárta előtt felmondja a szerződést és a bérbeadó a kaució fejében eltekint a fennmaradó időszak bérleti díjának a megfizetésétől. Szintén e jogcím szerinti bevételnek számít az összeg, ha az valamely káresemény miatt marad véglegesen a bérbeadónál. Ha az óvadék részét vagy egészét a bérbeadó a kiadott ingatlan helyreállítására, felújítására használja fel, a bevétellel szemben a helyreállítás, felújítás (festés, javítás) igazolt költségei kiadásként a bevétellel szemben elszámolhatók.
A bizonylatolással kapcsolatban ki kell emelni, hogy az óvadék természete folytán a bérbeadónál biztosítéki célból van, az nem lesz az ő pénze annak felhasználásig, egy esetleges jövőbeni esemény bekövetkeztéig, így a kaucióként átadott összegről nem kell számlát, vagy más bizonylatot kiállítani. Elszámolás szempontjából jó megoldás, ha a bérleti szerződésben rögzítésre kerül annak összege és készpénzben történő átadáskor a bérbeadó írásbeli nyilatkozatot tesz az összeg átvételéről. A bérleti szerződés megszűnésekor történő elszámoláskor kerül sor a kaució visszatérítésére, melyről célszerű szintén írásban átvételi elismervényt készíteni, magánokirati formában.
