Változnak az ingatlan-nyilvántartásból történő adatszolgáltatások díjai

2025. augusztus 5-én, a Magyar Közlöny 91. számában jelent meg a 6/2025. (VIII. 5.) KTM rendelet, amely számos ponton érinti az ingatlan-nyilvántartás szolgáltatásait. 
Az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles adatbázis, amely tartalmazza az ingatlanok legfontosabb adatait: a tulajdonos személyét, a tulajdoni arányokat, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és terheket (például jelzálogjog, haszonélvezeti jog), valamint egyéb releváns jogi tényeket. A nyilvántartás célja a jogbiztonság erősítése és az ingatlanforgalom átláthatóságának biztosítása.

Az új Ingatlan-nyilvántartási törvény szerinti adásvételi iratmintánkat innen töltheti le.

A változásfigyelő szolgáltatás szerepe

A változásfigyelő szolgáltatás az ingatlan-nyilvántartás egyik fontos kiegészítő lehetősége. Ennek igénybevételével az ügyfél – legyen az magánszemély, cég vagy pénzintézet – automatikus értesítést kap arról, ha a tulajdoni lapon változás történik. Ez a gyakorlatban többek között az alábbi esetekben nyújthat védelmet vagy előnyt:

• Tulajdonosváltás esetén: ha új bejegyzés kerül a tulajdonos személyére vonatkozóan;
• Hitelbiztosíték figyelése: jelzálogjog vagy végrehajtási jog bejegyzésekor azonnali értesítés;
• Széljegyek: az ingatlan tulajdonjogát érintő folyamatban lévő ügyek előzetes jelzése;
• Bármilyen egyéb bejegyzés: például elővásárlási jog, haszonélvezeti jog vagy perindítás ténye.

Az új díjszabás

A rendelet értelmében a szolgáltatás éves díja ingatlanonként 4000 forint lesz. 

Ez a díj minden egyes ingatlanra külön-külön értendő, tehát több ingatlan esetén a költségek összeadódnak. Fontos, hogy az összeg egy éves szolgáltatási időszakra vonatkozik, és az adott időszakban a felhasználó korlátlan számú értesítést kap az adott ingatlannal kapcsolatban.
A jogszabály-módosítás előtt a változásfigyelő szolgáltatás költsége alacsonyabb volt, így a 4000 forintos éves díj emelkedést jelent. A kormányzati indoklás szerint a díjemelés célja a szolgáltatás fenntartási és működtetési költségeinek fedezése, valamint az elektronikus értesítési rendszer korszerűsítésének támogatása.

Példák a szolgáltatás hasznosságára

Példaeset csalás megakadályozására: egy vidéki tulajdonos azonnali értesítést kapott arról, hogy ismeretlen személy megpróbált jelzálogjogot bejegyeztetni az ingatlanára. A gyors reagálásnak köszönhetően sikerült megakadályoznia a bejegyzést.
Befektetői gyakorlat: egy több ingatlant kezelő vállalkozás a változásfigyelés révén naprakészen követheti a portfóliójába tartozó ingatlanok jogi státuszát. Így minimalizálja a kockázatokat, és azonnal tud reagálni, ha valamelyik ingatlan peres eljárás alá kerül.
Magánszemélyek előnye: egy külföldön dolgozó magyar állampolgár nem tudta rendszeresen figyelemmel kísérni a tulajdoni lapját. A szolgáltatás révén e-mailben azonnali értesítést kapott, amikor a szomszéd elővásárlási jogot jegyeztetett be, és így időben lépni tudott.

Az új Ingatlan-nyilvántartási törvény szerinti adásvételi iratmintánkat innen töltheti le.

Kinek éri meg a szolgáltatás?

Magánszemélyeknek: azoknak, akiknek fontos a tulajdonbiztonság. Például idősek vagy külföldön élők számára, akik nem tudják rendszeresen ellenőrizni a tulajdoni lapjukat.
Befektetőknek és ingatlanpiaci szereplőknek: több ingatlant kezelő cég számára különösen hasznos, mivel egy-egy jogi változás azonnali pénzügyi kockázatot jelenthet.
Bankoknak és pénzintézeteknek: a hitelezési gyakorlatban a fedezetként szolgáló ingatlanok jogi helyzetének folyamatos követése elengedhetetlen.

A Földhivatali adatok alapján évente több százezer bejegyzés történik a magyar ingatlan-nyilvántartásban. 

2024-ben például közel 600 ezer új jogot vagy tényt jegyeztek be, ebből mintegy 150 ezer eset érintett tulajdonosváltást, és több mint 200 ezer jelzálogjoggal kapcsolatos bejegyzést. Ezek a számok jól mutatják, hogy a változásfigyelés nem elméleti kérdés, hanem a mindennapokban is komoly haszonnal járhat.
Az elmúlt években több esetben fordult elő, hogy ingatlanokkal kapcsolatban visszaélések történtek, például csalárd bejegyzési kísérletek vagy jogtalan széljegyek. A változásfigyelő szolgáltatás ezeknek a helyzeteknek a gyors felismerését teszi lehetővé, és időben megakadályozhatja a tulajdonjog sérelmét. A 4000 forintos éves díj tehát egyfajta „biztonsági befektetésnek” tekinthető.

A szolgáltatás igénybevételének módja

A változásfigyelő szolgáltatás elektronikusan igényelhető a Földhivatal Online rendszerén (FÖNYIR) keresztül. Az Ügyfélkapuval rendelkező magánszemélyek, illetve cégkapus hozzáféréssel rendelkező gazdálkodó szervezetek egyszerűen aktiválhatják a figyelési szolgáltatást. Az értesítések e-mailben vagy elektronikus tárhelyre érkeznek.

A rendelet további új előírásai

Új előírás, hogy a hatósági felhívás alapján bejegyzendő végrehajtási jog esetén a gyermektartásdíj végrehajtására irányuló ügyekben és azokban az ügyekben, amelyekben a költségek állam általi előlegezésének van helye, az ingatlan-nyilvántartási eljárás díját a kötelezett utólag, az ingatlanügyi hatóság döntésébe foglalt díjfizetési felhívás alapján fizeti meg. 
A közjegyzői hatósági felhívásra induló – jelzálogjog, önálló zálogjog, átalakításos önálló zálogjog vagy alzálogjog változásbejegyezése tárgyában folytatott – eljárás kivételével, bíróság vagy közjegyző végrehajtható határozata alapján induló ingatlan-nyilvántartási eljárás díját a kötelezett utólag, az ingatlanügyi hatóság döntésébe foglalt díjfizetési felhívás alapján fizeti meg.

Ugyancsak új szabály, hogy az ügyleti tulajdonilap-másolatért 4800 forint díjat kell fizetni.