A lakáscserének mondott két adásvétel illetéke
Olvasási idő:
Amikor új lakást veszünk, ezt rendszerint úgy tesszük, hogy megvesszük az új ingatlant, majd az anyagi feltételek megteremtése érdekében gyorsan eladjuk a sajátunkat. A jogszabályok tekintettel vannak az érdekeinkre és ebben az esetben egy speciális, életszerű szabályt alkalmaznak. Ez az ún. cserét pótló vétel és a vonatkozó illetékszabály, ami már 1994 óta szerepel az illetéktörvényben. Mit is jelent ez a lehetőség és mi a helyzet akkor, ha több ingatlant adunk és veszünk a lehetőséget kihasználva.
Röviden: a hatályos szabály szerint, ha most vásárlunk egy lakásingatlant 30 millió forintért, de 2 éve már eladtunk egy másik lakásingatlanunkat 29 millió forintért, akkor az illetékszabály szerint az illetéket a két tranzakció pozitív különbözete után fizetjük, jelen példánk szerint 1 millió forint után. Ugyanakkor, ez nem volt mindig ennyire egyszerű, hiszen létezett az ún. negatív illetékalap intézménye, amely a következőt jelentette. Ha 80 millió forintért adtunk el, és 20 millió forintért vettünk lakásingatlant, akkor is kellett illetéket fizetni, 20 millió forint után. Ellenben, ha 20 millió forintért adtunk el, és 43 millió forintért vásároltunk, akkor a szabály működött, és az illetékalap a két tranzakció különbsége, azaz 23 millió forint volt.
A negatív illetékalap 2013-as kivezetésig – illeték szempontjából - egyedül akkor jártunk jól, ha ugyanannyiért adtunk el és vettünk is lakásingatlant, így viszont 2013-tól már ennek a szabálynak a terhétől sem kell rettegnünk.
Ugyanakkor, az illetéktörvény a cserét pótló vételre vonatkozó szabály kapcsán még tartogat meglepetéseket, különösen azon lakásingatlan értékesítőkre vonatkozóan, akik több ingatlant adnak el, és többet is kívánnak megvásárolni.
Számukra mutathat hamis reményt az illetéktörvény cserét pótló vétel többes ingatlanra meghatározott szabálya. A szabály értelmében, ha a magánszemély a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni.
A fenti szabály hivatalos csatornákon közzétett magyarázatai sajnos nem teljesek, az például nem derül ki egyértelműen, hogy mi történik abban az esetben, ha például több (2 vagy több) lakóingatlant adunk el, és több (2 vagy több) lakóingatlant veszünk?
Erre vagy hasonló esetre vonatkozó szakértői vélemény eddig még egyetlen magyarázatban sem jelent meg, annak ellenére, hogy más, kevésbé szerencsés példák igen, úgy mint a PM/NAV 2009-es közös állásfoglalásából az ugyanazon lakásingatlan több magánszemély általi megszerzése és ennek többszöri értékesítése.
Pontosan ezen okok miatt véljük úgy, hogy ideje leírni, hogy ha illetékszempontból is kedvezően kívánunk eljárni, és 2 vagy több ingatlant akarunk eladni és venni is, akkor mindenképpen szükséges betartanunk azt a sorrendet, miszerint egy ingatlaneladást egy ingatlanvásárlás kövessen.
Ez a hivatalos értelmezése a több lakásingatlan eladására és megvételére vonatkozó szabálynak, ami elméletileg az alapszabályból is levezethető, de a jogalkotó szerint érdemes volt külön bekezdésben megerősíteni.
Mindezért szeretnénk felhívni a figyelmet arra, hogy ha több lakásingatlant kívánunk értékesíteni és megvásárolni, akkor nem csak a 3 éves visszamenőleges és 1 éves jövőbeli időtartamra szükséges figyelni, hanem a sorrendre is. Amennyiben így teszünk, elkerülhetjük az illeték megállapításakor felmerülő olyan kellemetlen meglepetéseket, mint például, hogy a korábban eladott – nagy értékű – lakásingatlanunknak a később vásárlandó ingatlan illetékalapjába történő beszámítása elenyészik, ha a kinézett lakásingatlan megvásárlását közvetlenül megelőzően egy másik – kis értékű – lakásingatlant is értékesítünk.
Az illetéktörvény fenti, a több lakásingatlan eladására és vételére vonatkozó illetékalap megállapításának szabálya sajnos nem teszi lehetővé, hogy csoportosítsuk az eladásokat-vételeket, akár az előírt időn belül is, a szabály szerint időben a legközelebbi értékesítést kell figyelembe venni a lakás megszerzésekor kalkulálandó illetékalapba, ugyanakkor az ugyanazon időpontban eladott lakások esetében annyi engedményt tesz, hogy ekkor egy választást engedélyez, azaz dönthetünk, hogy melyik eladott ingatlan értékét számítsuk bele a vásárolt ingatlan illetékalapjába.
Álljon itt egy egyszerű kis példa 2 lakás eladásának és 1 megvételének illeték-megállapítására vonatkozóan!
2018 nyarán egy magánszemély értékesíti budai lakását 150 millió forintért. A lakás értékesítéséből egy kisebb, alacsonyabb értékű lakást kíván vásárolni maximum 40 millió forintért. A megfelelő lakás már kiválasztásra került, de az adásvételi szerződést még nem kötötték meg. Közben a szóban forgó magánszemély – 2019 márciusában – értékesíti 50 százalékos tulajdoni részű lakásingatlanát 15 millió forintért. Ezt követően – 2019 áprilisában – megvásárolja a 40 millió forint értékű lakást, és a cserét pótló vétel szabálya szerint kéri a beszámítását a 2018-as értékesítésnek. Számítása szerint illetéket nem kell viselnie [40 millió - 150 millió]. Az illetékhivatal ugyanakkor elutasítja a kérését, és a teljes 40 millió forint illetékalapot megállapítja, miközben rámutat, hogy a 2018-as értékesítés nem a közvetlenül megelőző értékesítése a 2019 áprilisában beszerzett lakásnak, hanem a 2019 márciusában eladott résztulajdon a közvetlenül megelőző, amit nem kért beszámítani.
A fenti példában kis tervezéssel nulla forint illetéket kellett volna fizetnie a magánszemélynek a megállapított 1,6 millió forint helyett, ha a résztulajdon eladását megelőzően került volna megvásárlásra a kiválasztott ingatlan.
Szalai Barnabás
adótanácsadó
PMX Consulting Kft.
