Az adásvételi szerződés

A tulajdonátruházó szerződések sajátossága, hogy a jellemző szolgáltatást nyújtó fél – az adásvételi szerződés esetében az eladó – valamely dolog tulajdonjogát ruházza át a másik félre. A tulajdonjog átruházása egyben a dolog feletti rendelkezési jogosultság gyakorlását is jelenti, valamint másik oldalról a dolog feletti teljes és kizárólagos jogi hatalmat egy másik félnek engedi át. Az adásvételi szerződés lényegét így a felek főkötelezettségéből vezeti le a Ptk. Ennek megfelelően az eladó a dolog tulajdonjogának átruházásra, míg a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Az eladó kötelezettségét csak a dologi jog szabályaival összhangban lehet értelmezni, hiszen a tulajdonjog átruházással történő megszerzéséhez kapcsolt jogcímként jelentkezik az adásvételi szerződés. Ebből adódik, hogy a nemo plus iuris (senki sem ruházhat át több jogot, mint amivel maga rendelkezett, azaz tulajdonjogot csak tulajdonostól lehet szerezni) dologi jogi főszabályából eredően az eladó olyan személy, akinek rendelkezési joga van a dolog felett, azaz első megközelítésben annak tulajdonosa. A nem tulajdonostól való tulajdonszerzés (a nemo plus iuris elve alóli kivételek) eseteinek megfelelően kereskedelmi fogalomban a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző vevő akár a tulajdonoson kívül más személytől is megszerezheti a dolog tulajdonjogát. A pénz és az értékpapírok tekintetében pedig szintén nincsen jelentősége az átruházás, mint tulajdonszerzési mód esetében az átruházó tulajdonosi vagy nem tulajdonosi minőségének. 

A vevő kötelezettségei körében a Ptk. egyértelműsíti, hogy a vételár az az egyedüli ellenérték, mely adásvételi szerződések esetében relevanciával bír. Nem bármilyen ellenszolgáltatás, kizárólag pénzszolgáltatás áll szemben a dologszolgáltatással. Azok a szerződések, melyekben a dolog tulajdonjogának átruházása ellenértékeként a másik fél egy másik vagyontárgyat szolgáltat, cserének tekintendők, míg ha a pénzszolgáltatás és a dologszolgáltatás keveredik az ellenszolgáltatásban, akkor adásvétellel vegyes cserének minősíthetjük a felek közötti kontraktust. A vételár megfizetése mellett szükséges az is – összhangban az átruházásra vonatkozó dologi jogi szabályokkal –, hogy a vevő a dolog átvételére is kötelezettséget vállaljon. Hangsúlyozzuk azonban, hogy az adásvételi szerződés konszenzuál szerződés jellegéből következően nem azáltal jön létre a szerződés, hogy a birtokátruházás is megtörténik – azaz a vevő valóban a dolog feletti hatalmat is megszerzi –, hanem az erre irányuló kötelezettségvállalás elegendő. 

Az adásvételi szerződés alanyai tekintetében a Ptk. nem tartalmaz megkötéseket. Eladói és vevői pozícióban egyaránt megjelenhet a polgári jog bármely alanya. Jogszabály azonban a szerzőképesség tekintetében korlátozásokat tartalmazhat. Ilyen korlátozás található a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 6. §-ában, amikor a belföldi jogi személyek és jogi személyiség nélküli más szervezetek számára nem teszi lehetővé a jogalkotó a termőföld tulajdonjogának megszerzését, a Magyar Állam, az önkormányzat, valamint a közalapítvány kivételével. 
A szerzőképesség magánszemélyek esetében nem függ össze a cselekvőképességgel. A magánszemélyek vonatkozásában a szerzőképesség alapvetően a jogképességhez kötődik, így a cselekvőképtelen, korlátozottan cselekvőképes státusz nem zárja ki a tulajdonlás lehetőségét. Természetesen az ilyen személyek saját akarat elhatározásukkal, saját nevükben nem képesek a tulajdonjog megszerzésére, így törvényes képviselőjük – a cselekvőképességükben teljesen vagy részlegesen korlátozott személyek esetében gondnokuk – eljárása szükséges, és az adásvételi szerződést is ezek a személyek kötik meg. 

Az adásvételi szerződés tárgyát forgalomképes ingó és ingatlan dolgok, jogok és követelések egyaránt képezhetik. Az ingók esetében a Ptk. nem tartalmaz a szerződés megkötése körében alaki érvényességi kellékeket, a felek döntési jogkörébe utalja, hogy a bizonyíthatóság, forgalom biztonsága érdekében írásba foglalásról döntenek-e, vagy sem. 
Az ingatlanok, mint általában egy személy vagyonában a legértékesebb vagyontárgyak adásvétele azonban írásbeli alakhoz kötött. Az írásbeliségre a Ptk. 6:7. § rendelkezése alkalmazandó, a joghatás kiváltásához szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó 1997. évi CXLI. törvény 32. § (2) bekezdésében foglalt alakiságok szerinti okirat szükséges.  A szerződés alaki érvényességi követelményei akkor is teljesülnek, ha a felek külön okiratba foglalták szerződéses nyilatkozataikat, feltéve, hogy a konszenzus a külön okiratok egybevetéséből nyilvánvaló. 

Írásbeliség

Az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerződés megkötésére csak írásban lehet ajánlatot tenni az ajánlati kötöttséget eredményező joghatállyal. Ugyanígy csak írásban lehet ilyen értelmű ajánlatot elfogadni azzal a joghatállyal, hogy az a szerződés létrejöttét eredményezze. A szerződést tartalmazó okirat, ha azt az egyik fél írta alá, és másik félnek átadta vagy elküldte, csupán a szerződés megkötésére tett ajánlatnak minősül, a szerződés érvényes létrejötte tehát attól függ, hogy a másik fél az ajánlatot az okirat aláírásával és visszaküldésével, illetőleg külön írásba foglalt és az ajánlattevőhöz megküldött nyilatkozattal az erre megszabott időben elfogadja-e. 
Az ingatlan adásvételéhez megkövetelt írásbeliség érvényességi kellékét azonban továbbra sem köti össze a jogalkotó az ingatlan-nyilvántartási törvényben (a továbbiakban: Inytv.) megkövetelt alaki kellékekkel. A vevőnek ugyanis már azáltal kötelmi jogi igénye keletkezik az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére és így az eladó oldaláról a bejegyzéshez – mint a dologi jogban az ingatlanok tulajdonjogának átruházással történő megszerzéséhez megkövetelt konstitutív hatályú aktushoz – való hozzájárulás megadására, hogy a szerződést egyszerű írásbeli alakba foglalták, eladói és vevői oldalon egyaránt aláírták. A tulajdonjog megszerzésének feltételéül szabott bejegyzéshez az Inytv. ugyan közokirati formát vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formát követel meg, azonban ez a minősített írásbeliség már nem a szerződési kötelezettség elvállalásához, a szerződés érvényes létrejöttéhez, hanem a teljesítés problémaköréhez kapcsolódik. Ha az eladó nem adja hozzájárulását a bejegyzéshez, vagy elzárkózik a szerződés bejegyzésre alkalmas alakban történő „újrakötésétől”, az ő oldalán ez szerződésszegésként értékelhető. Szintén az ilyen problémák kiküszöbölésére iktatta be a Ptk. az elbirtoklás szabályai közé új intézményként a jogcímes elbirtoklás lehetőségét (Ptk. 5:45. §).

Az adásvétel tárgya

Az adásvételi szerződés tárgyát képező dolgok körében a Ptk. külön említi a követelések és a jogok adásvételének lehetőségét. A követelések átruházása engedményezéssel történik, azonban az ehhez szükséges jogcím megállapítása – amennyiben az engedményezés visszterhes – az adásvételi szerződés szabályai alapján lehetséges. Az érvényes adásvételi szerződés teremti meg az engedményezés jogcímét, és kötelezi a követelés eredeti jogosultját, az eladót, hogy a követelést az új jogosultra, a vevőre engedményezze. A Ptk. 6:195. § (1) bekezdése kimondja, hogy harmadik személlyel szemben hatálytalan a követelés engedményezését megtiltó kikötés. Az ilyen jellegű kikötés így nem teszi a követelés adásvételére irányuló szerződést érvénytelenné. Hangsúlyozzuk azonban, hogy az 1959-es Ptk.-val szemben a Ptk. már nem szabályozza az átruházott követelés teljesítéséért való felelősséget, így a feleknek kell gondoskodniuk arról – amennyiben ennek szükségét érzik –, hogy valamilyen biztosítékot kikössenek arra az esetre, amikor a követelés kötelezettje nem teljesít. 
A jogok vonatkozásában a Ptk. által szintén szabályozott jogátruházás keretében megy végbe az átruházás, melyhez mögöttes joganyagot az adásvétel szolgáltathat, amennyiben visszterhes átruházásról van szó. A jogok főszabály szerint forgalomképesek, kivéve, ha jogszabály másként rendelkezik (mint teszi ezt a Ptk. a haszonélvezeti jog vonatkozásában), vagy ha a jog természeténél fogva forgalomképtelennek minősül (pl. szolgalmi jogok). A jogok átruházása – amennyiben a jog valamely közhiteles nyilvántartásban szerepel – közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés kötelezettségét is maga után vonhatja (pl. iparjogvédelmi eszközökre vonatkozó jogok). Ilyen esetben ügyelni kell arra, hogy bár a Ptk. a jogok adásvételéhez sem követel meg írásbeli alakot, azonban a szerződés írásba foglalása a nyilvántartásba történő bejegyzés feltétele. 

Az adásvétel tartalma

Az adásvételi szerződés tartalma vonatkozásában a Ptk. a szerződés definiálásával határozza meg a lényeges tartalmi elemeket. Mivel ebben a körben nincsen változás az 1959-es Ptk.-hoz képest – hiszen a felek főkötelezettségei és a szerződés lényege értelemszerűen nem változott –, ingatlanok adásvétele esetén a XXV. PED szerződés tartalmára vonatkozó megállapításait továbbra is alkalmazandónak tartjuk. Ennek megfelelően az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló adásvételi szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges és egyben elegendő, ha a szerződés a felek személyét, az ingatlan és a vételár megjelölését, valamint az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratot tartalmazza. Egyéb kérdésekben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerződés érvényességét még akkor sem érinti, ha az ebben való megállapodást bármelyik fél lényegesnek minősítette.

Dr. Fézer Tamás