A földforgalmi törvény ellentmondásai – földet el nem adunk

A mezőgazdasági és erdőgazdasági hasznosítású földek (a továbbiakban: föld) forgalmával kapcsolatos alapvető szabályokat a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) a földtulajdon céljának meghatározásánál a föld megművelését tartja elsődlegesnek. Ennek érdekében a földet használó földműves tulajdonjogát és tulajdonszerzését preferálja. A törvény a föld megszerzését csak egy hektár területnagyságot meg nem haladóan teszi lehetővé földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és európai uniós tagállami állampolgár számára. Ez alól csak akkor enged kivételt, ha a földművesnek nem minősülő természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. 
Hogyan történhet meg ilyen esetben a föld elidegenítése, mi ennek a folyamata, mik a lépései és mik lehetnek a buktatói?

Az adásvételi szerződés

A föld értékesítésére irányuló szándék esetében az eladó ún. vételi ajánlatot tesz, ezt azonban már egy konkrét vevő adás-vételi szerződésben történő nevesítésével teszi. A vételi ajánlat így nem más, mint egy közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba (azaz: közjegyző vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba) foglalt adás-vételi szerződés. 
Ez a szerződés több szempontból is speciális. Egyrészt olyan kötelező tartalmi elemeket határoz meg a törvény, melyeknek az adás-vételi szerződésben szerepelniük kell vagy csatolni kell azokat a szerződéshez. Ezeket a kötelező elemeket a törvény 13-15.§-ai tartalmazzák. Ilyen például az, hogy a földet megszerző fél vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és ennek során eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének. Azt is vállalnia kell, hogy a tulajdonszerzést követő öt évig a földet más célra nem hasznosítja. További feltétele a földszerzésnek az is, hogy a vevőnek nem lehet földhasználattal összefüggő díj- vagy pénztartozása.
Speciális az adás-vételi szerződés abból a szempontból is, hogy az még nem tekinthető végleges adás-vételi szerződésnek. Hiába egyeztek meg a felek (az eladó és vevő), hiába ellenjegyezte azt közjegyző vagy ügyvéd, annak végleges ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez további feltételeknek kell megfelelni. 
Az adás-vételi szerződést annak aláírásától számított nyolc napon belül a föld tulajdonosa közölni köteles a föld elővásárlására jogosultakkal. Ha már eleve elővásárlásra jogosult vevő a tulajdonszerző (ez elég gyakori), akkor a többi elővásárlásra jogosulttal. Hogy kik jogosultak és milyen sorrendben elővásárlásra, azt a Földforgalmi törvény konkrétan is rögzíti. S ez tényleges sorrend, a törvényben előbb álló megelőzi a törvényben rögzítettek szerinti hátrébb állót. Anélkül, hogy itt az elővásárlásra jogosultak sorrendjének törvényi szabályozását megismételném – aki el kívánja olvasni: megtalálható a Földforgalmi törvény 18.§-ában; az pedig, hogy mikor nem áll fenn elővásárlási jog: a 20 §-ában –, egyértelműen kimondható, hogy ez a jog is azt hivatott szolgálni, hogy a föld tulajdonjoga a földet használó földművesé legyen.
Azaz: a föld mezőgazdasági célra hasznosuljon és ne a föld felhalmozását, ne a gazdasági szükséglet nélküli tulajdonszerzést szolgálja.

A települési önkormányzat

A tulajdonos közli az adás-vételi szerződést az elővásárlásra jogosultakkal, mégpedig a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján, hirdetmény formájában (a más törvényben /nem a Földforgalmi törvényben/ vagy megállapodás útján biztosított elővásárlási joggal rendelkezőknek közvetlenül is meg kell küldeni az adás-vételi szerződést).
A jegyző az adás-vételi szerződést a település polgármesteri hivatala (közös önkormányzati hivatala) hirdetőtáblájára hatvan napra kifüggeszti. E hirdetményi úton történő közlésnek a kezdő napja a kifüggesztést követő nap, s az elővásárlásra jogosultak a hatvan napos jogvesztő határidőn belül tehetnek az adás-vételi szerződésre elfogadó vagy az adás-vételi szerződésről lemondó nyilatkozatot. A nyilatkozat megtételének hiánya a lemondó nyilatkozattal egyenértékű.
Amennyiben az elfogadó nyilatkozat határidőn belül, megfelelő formai és tartalmi kellékekkel ellátva, igazoltan az elővásárlásra jogosulttól érkezik – természetesen a törvényi sorrend a megelőzés szempontjából meghatározó –, s az elővásárlásra jogosult az adás-vételi szerződést s benne a vételárat magára nézve teljes körűen elfogadja, ez az elfogadó jognyilatkozat köti az eladót.
Ez esetben az adás-vételi szerződés szerinti vevő – legyen az bárki más – helyébe az elővásárlásra jogosult lép, ő lesz a földet megszerző vevő (hozzátéve, hogy a Magyar Állam elővásárlási joga minden más elővásárlásra jogosultat megelőz). 
Ha letelik az adás-vételi szerződés kifüggesztésére (közzétételére) biztosított hatvan nap, a jegyző a határidő leteltét követő nyolc napon belül a beérkezett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít és azokat az adás-vételi szerződés eredeti példányával és a jognyilatkozatokkal együtt megküldi – az általunk vizsgált esetben – a mezőgazdasági igazgatási szerv, azaz a Kormányhivatal Élelmiszerlánc-biztonsági és Földhivatali Főosztálya (a továbbiakban: földhivatal) részére.

A földhivatal

A földhivatal a részére megküldött dokumentumokat megvizsgálja. Ha azok nem felelnek meg a törvényi, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges alapvető feltételeknek, akkor tizenöt napon belül döntést hoz az adás-vételi szerződés jóváhagyásának megtagadásáról.
Mik lehetnek a jóváhagyás megtagadásának ezen okai? Alapvető hiányosságok, illetve hibák, mint például olyan okok, amelyek miatt a szerződés létre sem jöhetett volna, azaz semmis szerződésnek minősülne. Vagy ha a szerződéshez kapcsolódó alapvető nyilatkozatok, igazolások hiányoznak. Vagy az elfogadó jognyilatkozat alapvető hibái, akár az is, ha az nem az elővásárlásra jogosulttól származik.
Meg kell említeni azt is, hogy ugyanez az eredménye – az adás-vételi szerződés jóváhagyásának megtagadása –, ha az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését tapasztalja a földhivatal.
Ha a fenti előzetes vizsgálat eredményeként a földhivatal nem tagadja meg az adás-vételi szerződés jóváhagyását és több elővásárlásra jogosult nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a földhivatal őket a törvény szerint rangsorolja és erről jegyzéket készít.
Ezt követően a földhivatal megkeresi a helyi földbizottságot, hogy az a megkeresésétől számított tizenöt napon belül adja ki állásfoglalását az adás-vételi szerződés jóváhagyásának megadásáról (támogatásáról) vagy a jóváhagyás megtagadásáról (nem támogatásáról). 

A földbizottság állásfoglalása támogató vagy nem támogató tartalmú lehet, de ezt adott esetben többfajta lehetőség közül választhatja ki:
1.    támogatja valamelyik elővásárlásra jogosulttal az adás-vételi szerződés megkötését;
2.    nem támogatja az elővásárlásra jogosulttal (vagy jogosultakkal) a szerződés megkötését, de támogatja azt az adás-vételi szerződés szerinti vevővel (aki nem elővásárlásra jogosult, „csak” egyszerűen földműves vagy egy hektárt meg nem haladó területű föld esetében netán még az sem);
3.    nem támogatja az adásvételi szerződés jóváhagyását (sem elővásárlásra jogosulttal, sem más vevővel).

A helyi földbizottságokkal kapcsolatban feltétlenül meg kell jegyeznünk, hogy azok egyelőre nem alakultak meg. Ennek oka, hogy a vonatkozó, a földbizottságok jogállását szabályozó kormányrendelet még nem született meg.
(Folytatjuk)