Haszonbérlet – továbbra is a földön maradva

A haszonbérlet és a bérlet közötti alapvető különbség lényegében abban áll, hogy míg a bérlet csak a használat, ill. joggyakorlás jogát biztosítja a bérlő számára, addig a haszonbérleti jogviszony alapján a haszonbérlő emellett a dolog vagy jog hasznainak szedésére is jogosult. Alapvetően ezek a különbségek határozzák meg a haszonbérletnek a bérlettől eltérő szabályait is, noha a két szerződés szerkezetileg, tartalmilag közel áll egymáshoz, a haszonbérletre – eltérő törvényi rendelkezések hiányában – a bérletre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

 

A jogviszony tartós jellege, természete és gazdasági jelentősége miatt a haszonbérleti szerződés megkötéséhez a Ptk. általában (tehát már nem csupán a mezőgazdasági földterület esetében) kötelező írásbeli alakot ír elő.

 

A Ptk. az általános indokolás szerint a lényegét tekintve változatlanul emeli át a régi Ptk-ból a rendes gazdálkodás követelményére vonatkozó szabályt, a költségviselés, a haszonbérfizetés és a törvényes zálogjog szabályát. Az azonnali hatályú felmondás szabályát is átveszi a Ptk., de annak túlzott merevsége miatt szakít azzal a követelménnyel, hogy ha az azonnali hatályú felmondást a haszonbérlő 3 napon belül nem veszi tudomásul, a haszonbérbe adó további 8 napon belül a bírósághoz fordulhat, s ha nem így jár el, a felmondás hatályát veszti.

 

A haszonbérlet tárgya a Ptk. új megközelítése szerint hasznot hajtó dolog – úgy általában –, ill. hasznot hajtó jog is lehet. A haszonbérbe vehető, hasznot hajtó vagyontárgyak ilyen általános megjelölése – ti. dolog, ill. jog – ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a Ptk. szakítana azzal a korábbi megközelítéssel, mely szerint a haszonbérlet elsődleges és kiemelt tárgya a mezőgazdasági földterület. A termőföld, erdő stb. kiemelt jelentőségét tükrözi ugyanakkor az a szabályozási metodika, hogy a haszonbérlet egyoldalú megszüntetésével, azaz rendes vagy szerződésszegésen alapuló rendkívüli felmondásával kapcsolatos szabályokat a Ptk. a mezőgazdasági haszonbérletre nézve állapítja meg, a más dolog vagy jog haszonbérletének felmondási idejére vonatkozó szabályok tekintetében a bérlet szabályaira utal át.

 

 

További változás, hogy a Ptk. – helyeselhető dereguláció folytán – elejti a régi Ptk. ama szabályát, mely szerint a haszonbér a felek megállapodása szerint pénzben vagy természetben jár. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy a haszonbérlet általánosan megfogalmazott tárgyaira – dolog vagy jog – tekintettel a törvény úgy fogalmaz, hogy a haszonbérlő haszonbér fizetésére köteles. Ugyancsak a dereguláció keretében ejti el a Ptk. a régi Ptk.-nak azt a szabályát, mely szerint jogszabály a szerződés érvényességét hatósági jóváhagyáshoz kötheti. Ennek ugyanis egyfelől nem feltétele a Ptk. felhatalmazó rendelkezése, másfelől a Ptk. új rendelkezése szerint a hatóság jóváhagyása – eltérő rendelkezés híján – a szerződés hatályba lépésének, nem létrejöttének vagy érvényességének feltétele.

 

Különösen lényeges, hogy az új Ptk. kiveszi a régi Ptk.-nak – a törvény eltérő rendelkezése hiányában – a mezőgazdasági alhaszonbérlet semmisségét kimondó rendelkezését. A dolgot – a haszonbérbeadó hozzájárulásával – a haszonbérlő alhaszonbérletbe adhatja. 

 

A rendes gazdálkodás követelményeinek érvényesítését a Ptk. nem a dolog használata vonatkozásában szabályozza, azt itt kizárólag a haszonszedésre korlátozza. A haszonbérelt dolog használatára nem találni külön rendelkezést, így az utaló szabály folytán a bérlet szabályait kell alkalmazni: a haszonbérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja, ellenkező esetben a haszonbérbeadó a haszonbérlő eredménytelen felhívása után felmondhatja a szerződést.

 

A nem mezőgazdasági haszonbérlet – más dolog vagy jog haszonbérlete – esetén mellőzi a Ptk. az 1 hónapos felmondási időt, és külön utaló átutal a bérlet – rendes felmondási – szabályaira.

 

Az új szabályozás kiejti a Ptk. a régi kódex ama szabályát, mely szerint a haszonbérbe adó azonnali hatállyal felmondhatja a haszonbérletet, ha a haszonbérlő figyelmeztetés ellenére is rongálja a dolgot, vagy súlyosan veszélyezteti épségét. Ebben a körben– ti. puszta használatról, s nem a haszonszedésről lévén szó – ugyancsak a bérlet szabályait kell alkalmazni, amely szerint akkor, ha a haszonbérlő a dolgot felhívás ellenére rendeltetés- és szerződésellenesen használja, a haszonbérbeadó felmondhatja a szerződést.

 

A Ptk. újrafogalmazza a haszonbérbeadót illető törvényes zálogjog szabályát is. Az új szabály szerint ugyanis a haszonbérbeadót a haszonbér biztosítására illeti meg a dolog hasznain és a haszonbérlőnek a haszonbérelt területen levő dolgain a zálogjog, míg a régi Ptk. rendelkezése szerint a haszonbérbeadót a hátralékos haszonbér erejéig illette az meg. A Ptk. felismerte a hátralékos haszonbér fogalmával kapcsolatos vitás kérdéseket, ezért – helyesen – mellőzte a jelzőt (részl. ld. a zálogjog szabályai körében).