Társasházi kameratájékoztató

Társasház alapítása

A társasháztulajdon a közös tulajdon egyik speciális formája. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a Ptk. szabályozza.

Társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdont képeznek. Külön tulajdon jellemzően lakás, üzlethelyiség vagy garázs lehet, míg a közös tulajdonba tartozik a padlástér, a lépcsőház, a folyosók, a tetőszerkezet stb.

A Ptk. 5:85. §-a szerint a társasház úgy jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. 

A társasház alapításával közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, bármilyen oknál fogva mégsem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat a törvény erejénél fogva földhasználati jog illeti meg. 

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlannak tekintendő. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg, a társasháztulajdonra pedig a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni, mely a Ptk. fent hivatkozott fejezetében található. 

Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre egyaránt lehet alapítani, tehát a társasház alapításakor az épületnek még nem feltétlenül kell fizikailag léteznie. Alapvető követelmény azonban, hogy abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség kialakítása adott legyen. 

Nem jelent műszaki megosztást a teremgarázs beállóhelyeinek felfestése, ezért ezek nem alakíthatók önálló ingatlanná, külön tulajdonná. Ha a törvény lehetővé tenné a teremgarázsban egyértelmű felfestéssel elválasztott parkolóhelyek önálló ingatlanként, társasházi külön tulajdonként történő bejegyzését, akkor sokkal egyszerűbb lenne a parkolóhelyek tulajdonjogának átruházása.

A társasházat kifejezett alapítási elhatározással lehet létesíteni, melyhez az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan egyszemélyi tulajdonosa, mint alapító elhatározása szükséges. Az alapítók elhatározása szerint a külön tulajdonban álló lakásra, illetve külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. 

A társasháztulajdont be kell jegyezteti az ingatlan-nyilvántartásba az alapító okirat benyújtásával egyidejűleg. Tekintve, hogy a társasház az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartás szempontjából mi minősül épületnek. 

Az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület, a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van. Csak e követelményeknek megfelelő épület alakítható társasházzá, feltéve, hogy az egyéb törvényi előírások is teljesülnek. További lényeges szabály, hogy egy földrészleten csak egy társasház hozható létre, függetlenül az épületek számától. Ettől eltérni csak osztott tulajdonjog esetén lehet. Ha a földrészlet tulajdonosa a társasházközösségen kívüli személy, akkor nincs akadálya annak, hogy a társasházat épületenként alakítsák ki, ha erre az egyes épületek egyébként alkalmasak. A hatályos szabályok szerint társasház nem hozható létre több földrészleten, mert a társasházi törzslapon csak egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet szerepelhet.

Kamera a társasházban

A közös tulajdon megfigyelésére szolgáló kamerarendszer akkor létesíthető, ha a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel a tulajdonosok megszavazzák. Ebben az esetben az SZMSZ-nek tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges adatkezelési szabályokat is.
Fontos tudni, hogy a kamerarendszer semmiképp nem irányulhat a külön tulajdonban álló ingatlan (lakás, garázs stb.) bejáratára, a kamerák által megfigyelt területre belépni szándékozó személyeket pedig tájékoztatni kell arról, hogy a területen kamerás megfigyelés történik és informálni kell őket jogaikról és az üzemeltető személyéről, elérhetőségeiről.