Ingatlanok apportja - csak óvatosan
Olvasási idő:
Gazdasági társaságok alapítása során döntő kérdés a tagok által nyújtott törzstőke biztosítása. A legegyszerűbb megoldás, ha a tagok a törzstőke összegét saját forrásukból, azaz a saját pénzeszközeikből biztosítják. Előfordulhat ugyanakkor, hogy egy tag pénzeszközei behatároltak, ezért a hiányzó részt esetlegesen apporttal pótolná. De felmerülhet az apport kérdése abban az esetben is, ha a vállalkozás tevékenységének célfüggvénye az apport bevitelét indokolná.
Az apport nem pénzbeli betétet jelent, amikor a leendő tag vagy részvényes valamilyen forgalomképes, vagyoni értékkel rendelkező dolgot bocsát a gazdasági társaság tulajdonába. Az apport a megjelenítési formáját illetően lehet tárgyi eszköz, ezen belül pl. ingatlan, de lehet akár ingóság is. Mivel az apport különböző formában jelenik meg, ezért magát az apport átadását kellő körültekintéssel kell kezelni, az „csak úgy” nem adható át, amolyan „darab-darab„ alapon.
A leendő vállalkozás vagyonához történő eszközátadás, tehát nem pénzbeli hozzájárulás az apport, melynek során a vállalkozás részére immateriális javak, tárgyi eszközök, készletek, követelések, értékpapírok és részesedések, vagyis csak eszközök adhatók át. Az apport áldásának viszont törvényi feltételei vannak, amelyet mind az apport átadójának, mind pedig az apport átvevőjének be kell tartania. Az apportálás ugyanis egyes meghatározott esetekben adókötelezettséget is keletkeztethet, nemcsak cégek, hanem a magánszemélyek esetében is.
Apportálás magánszemély esetén
Magánszemélyek eseteiben az apport mentes az áfa alól, egyrészt mivel a magánszemély nem alanya az áfakörnek, másrészt pedig kiindulási pont, hogy az apport mentes az áfa alól az Áfatörvény 17. §-a értelmében. De mint ismeretes, valamennyi magánszemélyre vonatkozik az Szja törvény és annak különböző rendelkezései. Az apportálás ugyanis a magánszemély esetében, aki a cég rendelkezésére bocsátja az eszközét, ugyanúgy a magánszemély bevételének számít, mintha a magánszemély az eszközét értékesítette volna az Szja törvény 61.§ alapján. Amennyiben viszont az apport ingóság lenne, akkor a magánszemélyre az ingóság értékesítésének szabályai az irányadóak. Ez annyit jelent, hogy a magánszemély ingó értékesítéséből származó bevétele évi 600 ezer forintig adómentes, ezt meghaladóan viszont már szja-köteles.
Magánszemély apportálása eseteiben leggyakoribb „megoldás” az ingatlan apportja. Mivel az ingatlanapport is a magánszemély oldaláról értékesítésnek számít, ezért ezekben az esetekben is figyelemmel kell lenni az ingatlanértékesítés szabályaira, ebből adódóan pedig az esetlegesen felmerülő adókötelezettségekre.
Céges apport mint ingatlan
A leggyakoribb vállalkozási forma a korlátolt felelősségű társaság, vagyis a Kft, ahol a tagok vagyoni hozzájárulása a törzsbetét, amely lehet pénzbeli, illetve nem pénzbeli, vagyis apport hozzájárulás is. A törzsbetétet a társasági szerződésben kell meghatározni – annak összegét és az összetételét –, hivatkozással az apportra és annak összegére is.
Egy teljesen új gazdasági társaság alapítása során figyelemmel kell lenni arra is, hogy gazdasági társaságokat nemcsak magánszemélyek, hanem gazdálkodó szervezetek is alapíthatnak, illetve üzletrészeknek is lehetnek leendő tulajdonosaik. Hivatkozunk pl. a visszavásárolt üzletrészek eseteire azzal, hogy ezek a gazdasági események nem tartoznak az apportálás eseteire. A céges apportokat illetően az egyik leggyakoribb eset, amikor a cég az ingatlanvagyonát apportálja be egy új gazdasági társaságba. A kiindulási pont ebben az esetben az, hogy az apportot adó cég az ingatlanvagyonát a cégből kivonja és a leendő tulajdoni hányaddal bíró vállalkozás részére az ingatlant átadja. Figyelemmel az Áfatörvény 11. § (1) bekezdésére, a vállalkozásból végleges céllal kivont ellenérték nélküli ingatlan átadása, vagyis az apport annak minősül, mintha ellenérték fejében történő termékértékesítés történt volna, amennyiben az ingatlan szerzéséhez kapcsolódóan az adóalanyt részben vagy egészben adólevonási jog illette meg. Ugyanakkor az ingatlan apportként való átadása során céges oldalról több jogszabály együttes figyelésére van szükség, annak a vonatkozásában is, hogy az átadó vállalkozás az ingatlanértékesítést illetően az adókötelezettséget választotta vagy nem. Az Áfatörvény (az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény) 17. §-a értelmében az apportálás során nem áll be a termék értékesítéséhez, szolgáltatás nyújtásához fűződő joghatás, feltéve amennyiben az apportálás megfelel az Áfatörvény 18. §-a előírásainak. A termékértékesítéseket illetően az Áfatörvény 88. §-a határozza meg az adókötelezettséget. A hivatkozott jogszabályhelyi oldalról megközelítve az apportügylet nem minősül termékértékesítésnek, ebből következően arra nem vonatkozik az apportot adó ingatlanértékesítésekre vonatkozó adókötelezettség előzetes választása. De továbbra is fontos, hogy az apportügylet megfeleljen a 18. § szerinti meghatározott feltételeknek. Ennek alapján az apport ugyan elvileg termékértékesítést jelent, azonban a 18. § szerinti feltételek teljesülése esetén nem áll be az áfafizetési kötelezettség.
Összefoglalva: az esetek többségében az apportáló társaságnál hivatkozással az Áfatörvény 17. § (1) bekezdése alapján nem áll be a termék értékesítéséhez fűződő joghatás, amennyiben az adóalany apportot bocsát egy másik adóalany rendelkezésre, feltéve, hogy az apportügylet az Áfatörvény 18. § (1) és (2) bekezdésben meghatározott feltételek szerint történik.
Illetékfizetési oldalról megközelítve, az apportált ingatlan átadásával nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség, ezért nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni, amennyiben a cég tevékenysége ingatlan adásvétel, mert az Illetéktörvény (Itv.) 26. § (1) t) pontja szerint a kapcsolt felek közti ingatlanátruházás illetékmentes. Az ingatlan apportálását követően ugyanis a két vállalkozás (az apportáló és az apportot fogadó) a tulajdonosi jogviszony alapján kapcsolt vállalkozásnak minősül.
