Esettanulmány ingatlan értékesítéséről

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján a beépített ingatlanok (ingatlanrészek) értékesítése, beleértve az azokhoz tartozó földrészlet értékesítését is, főszabály szerint adómentes. Az Áfa tv. felsorolja a főszabály alóli kivételeket is, amely esetekben az ingatlan értékesítése kötelezően adóköteles lesz. A kivétek közé azok az ingatlanok tartoznak, amelyek:

• első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy 
• első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, vagy a használatbavétel tudomásulvétele, vagy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy 
• első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év. 

Kérdéses ingatlan értékesítése tehát főszabály szerint adómentes, ha nem minősül a fenti pontok alapján „új” ingatlannak, és a vállalkozás nem választott adókötelezettséget az ingatlan értékesítésére. Ebben az esetben a kérdéses ingatlant az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján általános forgalmi adó felszámítása nélkül kell értékesíteni. Amennyiben a társaság választotta az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja szerinti adókötelessé tételt, akkor az ingatlan értékesítése adóköteles. 

Az Áfa tv. 135. § (1) bekezdése értelmében, abban az esetben, ha az adóalany terméket tárgyi eszközként használ vállalkozásán belül, a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődően
a) ingó tárgyi eszköz esetében 60 hónapig,
b) ingatlan tárgyi eszköz esetében pedig 240 hónapig
terjedő tartamban az adóalany adólevonási jogát - az adólevonási jog gyakorlása egyéb feltételeinek sérelme nélkül - az e § és a 136. § rendelkezéseinek figyelembevételével gyakorolhatja.

A társaság által az ingatlanon, mint tárgyi eszközön elvégzett beruházás esetében az Áfa tv. 135. §-ában foglalt, a tárgyi eszközre vonatkozó speciális szabályokat megfelelően alkalmazni kell. Ebből következően a beruházásra tekintettel a 240 hónapos „figyelési időszakot” a beruházás évében megvalósuló rendeltetésszerű használatbavételétől kell számítani, és a beruházást terhelő előzetesen felszámított adó utólagos kiigazítását kell esetlegesen elvégezni.

Az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés b) pontja alapján mennyiben a tárgyi eszköz beszerzéséhez kapcsolódó előzetesen felszámított adója levonható volt, de a tárgyi eszköz későbbi, még a „figyelési időszakon” belüli értékesítésekor az adóalanyt adófizetés nem terheli (vagyis az ingatlan nem új ingatlan, és nem választotta az adókötelessé tételt), akkor a korábban levont áfa meghatározott – az értékesítés hónapjára, valamint a „figyelési időszak” hátralevő hónapjaira időarányosan eső – hányadát pótlólag le nem vonható áfaként (pótlólagosan fizetendő adóként) köteles elszámolni. Amennyiben a társaság választotta az adókötelessé tételt, vagy az ingatlan újnak minősül, akkor a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés a) pontja alapján véglegesen levonhatja.