Az építészeti törvény végrehajtási rendeletei

A Magyar Közlöny 98. számában, szeptember 30-án jelent meg a magyar építészetről szóló törvény (A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény) számos végrehajtási rendelete, továbbá a törvényi szabályozás változása miatt szükséges építésügyi kormányrendeletek módosításai. A frissen megjelent új vagy módosult rendeletek többsége másnap, október 1-jén már hatályba is lépett. Kivételt képez az új településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (rövidítve a továbbiakban: TÉKA) [A településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA)], amely majd csak 2025. január 1-jével lép hatályba.

Építésügyi hatósági eljárások és ellenőrzések

Az új 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet [Az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet] az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet helyébe lépett, továbbá integrálja a korábban a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet szabályozását. Célja a magyar építészetről szóló törvény végrehajtásaként az építésügyi hatóságok eljárásainak teljes körű és részletes szabályozása.
Az általános építésügyi hatóság átveszi az építésfelügyeleti hatóság feladatait is, ennek megfelelően a kormányrendelet hatálya az általános építésügyi hatóság eljárásaira és ellenőrzéseire terjed ki. Ha a sajátos építményfajtákkal kapcsolatos eljárásokról külön jogszabály nem rendelkezik, akkor a rendeletet a sajátos építményfajtákkal kapcsolatos építésügyi hatósági eljárásokra és ellenőrzésekre is alkalmazni kell.

Az építésügyi hatósági eljárások közös szabályai rögzítenek minden olyan előírást, amely több eljárástípusban alkalmazható – így az ügyféli körre, a helyszíni szemlére, a kérelem tartalmára és általános mellékleteire, benyújtására, az ügyintézési határidőre, az eljárás megindulásáról szóló értesítésre, a hiánypótlásra, a szakhatóság közreműködésére –, az elektronikus eljárás irataiba történő betekintésre vonatkozó szabályokat, valamint az építésügyi hatósági eljárások különös szabályait. A rendelet szabályozza az egyszerű bejelentés és az építési engedély alapján végezhető építési tevékenységek körét.
Az építési engedélyezési eljárás alapvető szabályai nem változnak, az építésügyi hatóság az engedélyezési eljárás során a tervezett építési tevékenység építésügyi előírásoknak való megfelelését ellenőrzi.
Az építésügyi hatósági ügyintézés elektronikusan, az építésügyi és örökségvédelmi hatósági eljárások elektronikus lefolytatását támogató dokumentációs rendszerben (ÉTDR) folyik. Az építésügyi hatóság es az eljárásban közreműködő hatóság, valamint az egyéb véleményező szerv az ÉTDR felületén tartja a kapcsolatot.

Az egyszerű bejelentési eljárás során új elem, hogy az új lakóépületre vonatkozó egyszerű bejelentési eljárásban az építésügyi hatóság érdemi vizsgálatot végez, ellenőrzi a tervezett épület építésügyi szabályoknak való megfelelését, amely eljárásrend az építtetők jogbiztonságát hivatott erősíteni. A meglévő lakóépület bővítésének bejelentése során a hatóság kizárólag a mellékletek meglétét ellenőrzi.

A 2013 óta használatos összevont telepítési eljárás alkalmas több önálló – építési engedélyezést megelőző – hatósági engedélyezési eljárás kiváltására és a településrendezési eszköz elfogadásának, módosításának egyszerűsítésére. Az eljárás korábbi szabályai az új rendeletben sem változnak.
A használatbavételi engedélyezési és tudomásulvételi eljárás szabályai összevonásra kerülnek egy eljárásba, az új szabályok szerint a hatóság feladata eldönteni, hogy milyen eljárásrendben hozza meg a döntését (használatbavételi engedély vagy a használatbavétel tudomásulvétele).
A rendelet enged a befektetői-építtetői igénynek, és lehetővé teszi, hogy az 1000 m2 hasznos alapterületet meghaladó irodaépületek meghatározott feltételek mellett használatbavételi engedélyt kapjanak akkor is, ha az új irodaház meghatározott részében egyes befejező munkák (pl. burkolás, szerelt válaszfalak) még nincsenek teljesen készen, de az épület egy részét már használatba kívánják venni.
Fennmaradási engedélyezési eljárást az építésügyi hatóság az új szabályok alapján csak a tíz éven belül jogszerűtlenül végzett építési tevékenységek esetén folytat le. Új elem, hogy fennmaradási engedély helyett hatósági bizonyítványt kell kérni a tíz évnél régebben, jogszerűtlenül, de szakszerűen épített építményekre, egyszerűsített építészeti-műszaki dokumentáció és szakértői vélemény benyújtásával.
A bontási engedélyezési eljárás szabályai változatlanok, a jogszabály rögzíti a bontási engedély alapján végezhető tevékenységek körét, a kérelem tartalmát és mellékleteit, az eljárásban vizsgált szempontokat, a döntés kötelező tartalmát, valamint az értesülők körét.
A kormányrendelet meghatározza, hogy az építésügyi hatóság mely esetekben állít ki hatósági bizonyítványt az ingatlan adataiban bekövetkezett változás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetéséhez.

Az építésügyi hatóság feladatköre kibővült a megszüntetett építésfelügyeleti hatóság feladatkörével, azaz az építési folyamat felügyeletével, a szabálytalan építkezések feltárásával, a szabálytalanság megszüntetése érdekében szükséges intézkedések megtételével. Ezek az eljárások lényegesen nem változtak.
Bevezetésre került az alapozás elkészültének bejelentése, amely alapján az építésügyi hatóság ellenőrzi, hogy szakszerűen készült-e el az alapozás, nehogy később a nem tervek szerint készült épületet le kelljen bontani, vagy át kelljen alakítani. Ez a rendelkezés azonban csak egy év múlva, 2025. október 1-jén lép hatályba.

Az építésügyi hatóság ellenőrzi az építés folyamatát, felkutatja a szabálytalan építési tevékenységeket. Az ellenőrzésen megállapított szabálytalanság esetén a rendeletben foglaltak szerint intézkedést tesz, illetve a külön kormányrendelet szerint építésügyi bírságot szab ki. Az építésügyi hatóság a szabályozott esetkörökben azonnal megtiltja az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását, meghatározott esetekben a jogsértés megszüntetéséig, meghatározott esetekben a szabálytalanság tárgyában meghozandó döntéséig. Ez már évtizedek óta így van.
Az építésügyi hatóság az új építészeti törvény szerint jogosult ellenőrizni és vizsgálni a meglévő építmények műszaki állapotát, és az ellenőrzésen tapasztaltak alapján kötelezést kibocsátani, ha a meglévő építmény, építményrész állékonyságát vagy az életet veszélyeztető állapot áll fenn.
Az engedélyezési kormányrendelet [Az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet] az 1. mellékletében ismerteti az építészeti-műszaki dokumentáció tartalmi előírásait, a 2. mellékletben pedig a speciális szakkérdések (műemléki értékeket érintő vagy műszaki biztonsági) vizsgálatához szükséges dokumentációk tartalmi elvárásait.

Zöldfelületek tanúsítása, zöld védjegy

A fás szárú növények védelméről szóló 346/2008. (XII. 30.) Korm. rendelet [6] helyett, megjelent a települési zöldinfrastruktúráról, a zöldfelületi tanúsítványról és a zöld védjegyről szóló 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet [A települési zöldinfrastruktúráról, a zöldfelületi tanúsítványról és a zöld védjegyről szóló 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet].

A magyar építészetről szóló törvény számos új fogalmat vezetett be, – mint például a tájépítészeti alkotás, zöldfelületi tanúsítvány, zöld védjegy, – ezek tartalmát és a kapcsolódó eljárások szabályait tartalmazza az új 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. A kormányrendelet egyik célja, hogy a műszaki infrastruktúrák mellett a zöldfelületek is hasonló súllyal jelenjenek meg a fejlesztések során. A települési zöldinfrastruktúra ugyanis a jövőben kulcsszerepet játszhat az éghajlatváltozáshoz való alkalmazkodásban, mivel rendhagyó időjárási viszonyok esetén a társadalom és a gazdaság számára speciális védelmi funkciókat láthat el.
A kormányrendelet a települési önkormányzat jegyzőjének környezetvédelmi államigazgatási hatáskörét bővíti, így a fakivágással és fapótlással kapcsolatos, jelenleg is meglévő feladatköre mellett a közhasználatú területek zöldfelületének védelmével és a telkek zöldfelületének fenntartásával kapcsolatos hatósági feladatokat is el fog látni.

Az új építészeti törvény létrehozta a zöldfelületi tanúsítás jogintézményét, amelyre vonatkozó részletes szabályokat ez a kormányrendelet tartalmazza. A tanúsítás célja, hogy az 5000 m2 összes hasznos alapterületet meghaladó egyes építmények környezetében megfelelő minőségű és mennyiségű zöldfelületet alakítsanak ki. A zöldfelületi tanúsítvány a telken található zöldfelület állapotáról és fenntartási igényéről szolgáltat pontos információkat, ezáltal az érintett zöldfelületek tervezése megalapozottabb, az üzemeltetésük pedig hatékonyabb lesz. A zöldfelületi tanúsítás várható eredménye az élő, biológiailag aktív felületek és a növények változatosságának növekedése, egyben az agresszív özönnövények visszaszorulása. A zöldfelületi tanúsítvány megszerzésének kötelezettsége csak a 2025. április 1-jén vagy azt követően induló építési engedélyezési eljárásokat követő használatbavételnek a feltétele.
Az építészeti törvény felhatalmazása alapján a kormányrendeletben megjelenő zöld védjegyre vonatkozó szabályok a magyar növényi alapanyagok alkalmazásának előtérbe helyezését célozzák, egyben a fenntarthatóbb növényalkalmazást, az erőforrásokkal való jobb gazdálkodást és a klímavédelmet is elősegítik. A zöld védjegy segítséget ad a fogyasztónak a tudatos növényi alapanyag-választásban. A zöld védjegy megszerzése nem kötelező, az ilyen védjeggyel ellátott növények alkalmazása sem állami és önkormányzati beruházásoknál, sem magánberuházásoknál nem kötelező. A zöld védjeggyel ellátott növények vásárlása ugyanakkor ajánlott, mivel az ilyen növények igazoltan életképesek a hazai klimatikus viszonyok között, és a hazai településképi környezethez illeszkednek.

Tervtanácsok

A magyar építészetről szóló törvény végrehajtásához kapcsolódik az építészeti és településrendezési tervtanácsokról szóló 283/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet [8], amely a korábban hatályos, a településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról szóló 252/2006. (XII. 7.) Korm. rendelet [9] helyébe lépett. Rendelkezései 2024. október 1-jén léptek hatályba.
A magyar építészetről szóló törvény VI. Fejezete (59–64. §-ok) állapítja meg a tervtanácsok rendszerét, hierarchiáját és feladatait. Az új tervtanácsi kormányrendelet részletesen meghatározza, hogy kik lehetnek a különböző szintű tervtanácsok tagjai, megállapítja az összeférhetetlenségi szabályokat, lefekteti a tervtanácsok feladatait, a benyújtandó dokumentáció tartalmai követelményeit és a tervtanácsi eljárás részletszabályait. Az elbírálás szempontjai a kormányrendelet mellékletében találhatók.
A tervtanácsok alapvetően az építész és településrendező tervezők munkájának segítésére jöttek létre, annak érdekében, hogy átgondoltabb tervek szülessenek, a környezetbe jobban illeszkedő, kifinomult építészeti formanyelvet alkalmazzanak az épületek megformálásánál. Azonban előfordult, hogy a tervezők nem fogadták el a javaslatokat vagy a tervtanácsok szubjektív véleményt formáltak meg, és nem volt lehetőség másodvéleményt kérni. Az építészeti törvény bevezette a kifogás jogintézményét, amely szerint a helyi tervtanács döntése ellen a területi tervtanácshoz, a területi tervtanács döntése ellen az Országos Építészeti Tervtanácshoz lehet kifogást benyújtani.
A településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendeletben (TÉKA) szerepel a településrendezési és építési követelményektől és a helyi építési szabályzattól való egyedi eltérés lehetősége. Az országos és a területi tervtanács a TÉKA kormányrendeletben megfogalmazott feltételek figyelembevételével vizsgálja, hogy az adott építési beruházás esetében indokolt-e az egyedi eltérés vagy eltérések érvényesítése.
A tervtanácsok új szabályozásával egyidejűleg jelentős mértékben módosult a főépítészi tevékenységről szóló 190/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet [A főépítészi tevékenységről szóló 190/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet] is. Ebben az egyes főépítészek, szakmai, foglalkoztatási és vizsgakövetelményeit, valamint feladatait állapították meg.

Az építésügyi bírság rendelet változása

Több fontos kormányrendelet módosítását tartalmazza a 286/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, amely az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet, az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet és az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet módosítását tartalmazza, továbbá hatályon kívül helyezi az építésfelügyeleti bírságról szóló 238/2005. (X. 25.) Korm. rendeletet.
Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet módosítása az építésfelügyeleti hatósági hatáskör megszűnése miatt volt szükséges. A törvény szerint, a továbbiakban az építési folyamat résztvevőjének jogosulatlanul vagy szakszerűtlenül folytatott tevékenysége esetén az építésügyi hatóság fog építésügyi bírságot kiszabni. A jogosulatlanul vagy szakszerűtlenül folytatott tevékenység esetén kiszabható bírság összegének meghatározása jelentősen egyszerűsödik, amely – mint eddig is – az építmény értékétől függ.
Az építményérték kiszámításának alapját képező egységárakat aktualizálták, ezáltal a számított építményérték a valós építési költségekhez közelít. Az egységárak a Központi Statisztikai Hivatal adatai és az építőipari költségbecslési segédlet alapján lettek meghatározva. A módosítással a jogszerűtlen építés tevékenység miatt kiszabott bírság számításához előírt százalékos értékek csökkennek, viszont az egységárak aktualizálása folytán a bírság mértéke kismértékben emelkedni fog, amelynek nagyságát befolyásolja a szabálytalanság mértéke és az építmény típusa.

Az építőipari kivitelezési kódex – a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet – módosítása

Az új módosítások szerint, az építtetőnek kötelező lesz az uniós értékhatárt meghaladó értékű építőipari kivitelezési tevékenység esetén beruházáslebonyolítót megbíznia, az atomenergia alkalmazására szolgáló, a honvédelmi és katonai, valamint a nemzetbiztonsági célú építmények kivételével. A beruházáslebonyolítón kívül az építésgazdasági feladatellátás hatékonysága érdekében új építésgazdasági szereplők – tervellenőr, költségszakértő – kerülnek bevezetésre.
Az építész tervező 2025. április 1-jétől a közhasználatú építmény, építményrész esetén „rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott” címmel rendelkező szakmagyakorlót köteles bevonni a kivitelezési dokumentáció készítésénél. Feladata lesz továbbá az építészeti-műszaki dokumentációtól való eltéréshez a nyilatkozattétel, amelyet az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésekor az épület használatbavételéhez szükséges nyilatkozata követ.
A vállalkozó kivitelező feladata lesz az építész tervező, a „rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott” címmel rendelkező szakmagyakorló, valamint a felelős műszaki vezető szakmai nyilatkozatának beszerzése. A vállalkozó kivitelezőnek – az atomenergia alkalmazására szolgáló, a honvédelmi és katonai, valamint a nemzetbiztonsági célú építmények kivételével – munkaviszonyban kell alkalmaznia a felelős műszaki vezetőt, ha az építőipari kivitelezési tevékenység értéke az uniós értékhatárt meghaladja.
A szabálytalan építőipari kivitelezési tevékenység visszaszorítása érdekében, 2025. október 1-jétől a fővállalkozó kivitelező feladata az építmény alapozásának elkészültéről az építésügyi hatóságot értesíteni. 2025. január 15-étől az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének feltétele lesz a vállalkozó kivitelező kötelező felelősségbiztosításának a megléte, amelyet a névjegyzékbe vételkor a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara fog ellenőrizni és kivitelezőtől megkövetelni. Akinek a felelősségbiztosítása megszűnik, azzal szemben a Kamara jár el.

Meghatározásra került a kivitelezési dokumentáció részletes tartalma, valamint meghatározott esetekben a kötelező tartalmi elemeken túl kötelező dokumentumok köre. A kivitelezési dokumentáció munkarészei között meghatározásra kerül többek között a tájépítészeti és belsőépítészeti munkarész.
Pontosításra kerültek a kivitelezési szerződésben a fedezetkezeléssel, az elektronikus fedezetkezelői nyilvántartás vezetésével, a fedezetkezelői számlával kapcsolatos részletszabályok. Kikerülnek a kormányrendeletből a papíralapú építési napló vezetésére utaló rendelkezések, mert 2016. október 1-jétől már csak elektronikus építési napló vezetés lehetséges.

Szakmagyakorlás

Módosult az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet. A módosítással vezették be a zöldfelületi tanúsítói szakterület, mint bejelentéshez kötött szakmagyakorlási jogosultságot, valamint a „rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott” címet, és e szakmai címet szabályozó rendelkezéseket, amelyeket a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara egyeztetett és összehangolt szabályzata fogja tartalmazni. Az építészeti-műszaki tervezési tevékenység végzésének feltétele lesz 2025. január 15-étől a tervezők kötelező felelősségbiztosításának a megléte, ennek alapvető szabályait is tartalmazza a módosítás. A felelősségbiztosítás meglétével, annak megfelelőségével kapcsolatos ellenőrzés az országos szakmai kamarák feladata lesz.

Az építészeti törvény hatályba lépéséhez kapcsolódó további módosítások

A Kormány 284/2024. (IX. 30.) Korm. rendelete az egyes építészeti tárgyú kormányrendeletek módosításáról 7 különböző témájú kormányrendelet, míg a 285/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet összesen 70 kormányrendelet kisebb-nagyobb módosítását fogja össze.
A legtöbb esetben a rendeletekben csak néhány szó vagy bekezdés változik, illetve a jogszabály-hivatkozásokat pontosítják. Ugyanakkor nagyon nehezen átlátható és egymástól nagyon távoli témaköröket érint a módosítás.
A „salátarendeletben” jelentősebben módosult

• a területrendezési hatósági eljárásokról szóló 76/2009. (IV. 8.) Korm. rendelet;
• a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet, ebben a helyi építési szabályzat egyes mellékleteinek tartalmi követelményeit összefoglaló melléklet, továbbá a településképi bejelentési eljáráshoz köthető építési tevékenységek, elhelyezések, területhasználatok;
• az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központról, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásról szóló 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet és
• a főépítészi tevékenységről szóló 190/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet.

A megjelent rendeletek szabályait áttekinteni és a teljes joganyagot összefüggésében megérteni a jogalkalmazók, a hatóságok és az építésügy szereplői számára nem kis feladat. Sajnos szinte egyáltalán nem volt erre idő. Mindent élesben kell megtanulni, a szeptember 30-án megjelent rendeletek döntő többsége október 1-jétől már hatályban is van.
Tekintettel arra, hogy az új településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – kivételként – csak 2025. január 1-jével lép hatályba, ezt a jogszabályt a következő lapszámban fogjuk részletesebben tárgyalni.