Októbertől új korszak kezdődik az építésügyben

Az új építészeti törvény hatálybalépésével számos régi rendelet hatályon kívül lesz helyezve, a törvény felhatalmazása alapján készült, a részletszabályokat és eljárásokat meghatározó alacsonyabb szintű jogszabályokat pedig felül kell vizsgálni és új jogszabályokra is szükség lehet.

Az 1998-óta hatályos, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LVIII. törvény idén október 1-jétől már nincs hatályban, helyébe a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény lép. Azonban az építésügyet – amely számos területet ölel fel a települések rendezésének az alapelveitől, az építéssel kapcsolatos kutatáson, az építőanyagok megfelelőségén és a tervezés és a kivitelezés szabályain keresztül az építési szakmagyakorlásig – sok részterületen számos további jogszabály szabályoz a törvény felhatalmazása alapján.

Várható végrehajtási rendeletek

Egy korábbi államtitkári nyilatkozat szerint a törvényhez kapcsolódó végrehajtási rendelet-módosítások többségét egy nagy, úgynevezett „saláta” rendeletben tervezik megjelentetni –
előreláthatóan még szeptemberben, – amely mintegy 90 db kormányrendeletet fog érinteni. Ez alapvetően egy jogtechnikai megoldás, szerencsére nem ebből kell a jogalkalmazóknak dolgozniuk, mert a módosítások beépülnek majd az eredeti rendeletek szövegébe.
Tervezik a több évtizede az építész tervezők és a hatóságok „bibliájaként” működő országos településrendezési és építési követelmények (rövidítve: OTÉK) [Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet] átdolgozását is egy általános településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendeletben (rövidítve: TÉKA).

Az OTÉK és elődje az Országos Építésügyi Szabályzat nemcsak építési-műszaki előírások gyűjteménye, hanem a jó használathoz szükséges méreteket, kapcsolatokat, állagvédelmi és biztonsági előírásokat is tartalmaz, amely segítség a mindenkori tervezők számára és garancia is a nem szakember építtetőknek. Kimondott kormányzati szándék a minél kevesebb megkötés a tervezésnél, ezért félő, hogy sérülnek az építmények rendeltetésnek megfelelő használatához, a jó minőséghez és biztonsághoz fűződő általános jogszabályi garanciák, amelyeket csak az egyedi szerződésekben és a tervezési programban lehet majd pótlólag előírni. Ugyanakkor vannak olyan tervezési-építési szempontok, amelyeket az előírásokban indokolt nagyobb hangsúllyal figyelembe venni, mint például a zöldfelületek nagyobb arányú létesítése a meglévő természeti környezet védelme, valamint a klímaváltozáshoz való alkalmazkodás az épületek kialakításánál. Ezekkel indokolt kiegészíteni az építési szabályokat.

Településrendezés

Az új építészeti törvény átalakítja a települési önkormányzatok településfejlesztési és településrendezési feladatait is.

A települési önkormányzatoknak a helyi építési szabályzatot (HÉSZ) és a településképi rendeletet (TKR) egy jogszabályba kell foglalniuk, és az 5000 lakos alatti települések esetén a helyi építési szabályzat a korábbinál lényegesen kevesebb kötelező tartalmi elemet fog tartalmazni. A HÉSZ szabályozási jogkörébe utalt szabályozási lehetőségek szűkülni fognak, és több területen egységes országos szabályozás készül (pl.: parkolási szabályok, reklámok és reklámhordozók elhelyezése), ezeket a továbbiakban nem szabályozhatják a helyi építési szabályzatok. A zöldterületek megóvása és növelése érdekében jelentősen szigorodnak az új beépítésre szánt területek kijelölésének szabályai. Ugyanezt a célt szolgálja, hogy egyes építmények környezetének kialakításához tájépítész bevonása lesz szükséges, és bevezetik a zöldfelületi tanúsítványt.

Készül egy új balatoni kormányrendelet, amely a Balaton vízparti terület felhasználóinak ad keretet és sajátos településrendezési és építési követelményeket állapít meg.

A tervezet szöveg az e-építés honlapon olvasható.

Építésügyi hatóságok

Hatályon kívül helyezik október 1-jétől az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendeletet is, már meg is jelent a helyébe lépő, az építésügyi hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 237/2024. (VIII. 8.) Korm. rendelet.
A kormány a sajátos építményfajtákkal kapcsolatos hatósági ügyek ellátására általános építésügyi hatóságként a fővárosi és vármegyei kormányhivatalt jelöli ki. A sajátos építményfajták közé a repülőtér létesítése, fejlesztése, megszüntetése, leszállóhely létesítése és megszüntetése, valamint felszín alatti vasutak vasúti állomási épületei sorolhatók. Az atomenergia alkalmazására szolgáló építmények kivételek.
Ez a módosítás több, a sajátos építmények engedélyezési eljárását szabályozó jogszabály korrekcióját is maga után vonja. A sajátos építmények építési ügyei speciális szakértelmet igényelnek és nyilván nem azonos tudást igényel a repülőtér engedélyezése és egy erőműnek az építése. Kérdés, hogy az összevont hatóságoknál képesek lesznek-e biztosítani a szakértelmet ezekhez a speciális ügyekhez októbertől.

A kormány emellett építésügyi hatóságként az örökségvédelmi hatóságot jelöli ki a nemzeti emléknek minősülő műemlék építménnyel és telkével, valamint a nemzeti emléknek minősülő műemlék ingatlannal kapcsolatos építésügyi hatósági feladatok ellátására.
Azokban az ügyekben, amelyekben az építésügyi hatóságként eljáró fővárosi és vármegyei kormányhivatal az építési tevékenységgel érintett telek, építmény, építményrész tulajdonosa, vagyonkezelője vagy használója, az építésügyi hatósági feladatokat egy helyettesítő kormányhivatal látja el.
A fentieken túl, ha többcélú felhasználású építmény épül, és az abban létesülő önálló rendeltetési egységek engedélyezésére több – nem építésügyi főhatóságnak minősülő – építésügyi hatóság is hatáskörrel rendelkezik, az épület fő rendeltetése szerinti hatóság lesz az engedélyező, kivéve az atomenergia alkalmazására szolgáló építmények esetén.
A fővárosi és vármegyei kormányhivatal építésügyi hatósági feladatkörei felett a törvényességi és szakszerűségi ellenőrzési hatásköröket szakmai irányító miniszterként az építésügyi szabályozásért és építéshatósági ügyekért felelős miniszter gyakorolja.
A rendelet előírja az építésügyi hatóságok létszámát és az építésügyi hatósági feladatellátás minimális technikai feltételeit, továbbá meghatározza az ott dolgozó kormánytisztviselők alkalmazási feltételeit, így az előírt szakképzettséget és építésügyi vizsga letételét. A rendelet részletesen foglalkozik azzal, hogy az építésügyi hatósági tisztviselők milyen egyéb szakmai tevékenységtől vannak eltiltva összeférhetetlenség okán.

Az alkalmazás feltételeit, a vizsgát és a továbbképzést számos rendelet évtizedek óta szabályozta, mert fontos, hogy ügyeinket a jogszabályokat jól ismerő szakmailag megbízható tisztviselők intézzék. Az összeférhetetlenségi szabályok sem jelentenek újdonságot, fontos azonban, hogy ezeknek a szabályoknak hogyan szereznek érvényt.
Szintén megjelent az építésügyi és az örökségvédelmi hatóságnál foglalkoztatott kormánytisztviselők építésügyi vizsgájára és szakmai továbbképzésére vonatkozó részletes szabályokról szóló 238/2024. (VIII. 8.) Korm. rendelet, a vizsgázás rendjéről, a képzés tematikájáról a továbbképzésről, amely a korábbi 487/2013. (XII. 17.) Korm. rendelet helyébe lép október 1-jétől.

Engedélyezési és használatbavételi eljárások

Az új építészeti törvény szerint októbertől kétféle eljárástípusban történik a létesítési feltételek tisztázása: építési engedélyezési eljárásban és egyszerű bejelentés tudomásulvétele iránti eljárásban. Emellett megszűnik az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezési eljárása, valamint az összevont engedélyezési eljárás.
Jelentősen átalakulnak a használatbavételi eljárás szabályai, mind az építtetők, mind a tervezők kapnak többletjogosultságokat, és többletfeladatokat. Például irodák, raktárak esetében lehetőség lesz az épület használatát meghatározott készültségi fokkal is engedélyezni, így a belső részeket akár a későbbi használó, bérlő is kialakíthatja. Bizonyos esetekben kötelező lesz az építész tervező nyilatkozata a használatbavételhez. Ehhez egy speciális jogorvoslati rendszert is bevezetnek.
Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet helyett október 1-jétől az új építészeti törvény VII. fejezete tartalmazza az építési folyamat résztvevőit és azok felelősségét.

Ügyféli jogkör szűkítése

Augusztus elején megjelent a 241/2024. (VIII. 8.) Korm. rendelet az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet, valamint a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet módosításáról.
A rendelet indoklásában csak annyi olvasható, hogy a szabályozás célja az ÉTDR tájékoztatási felületének megszüntetése. Az ÉTDR az Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer – az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokban lehetővé teszi az elektronikus kérelem és tervbeadást, valamint az elektronikus ügykezelést.

Hatályon kívül helyezték a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 10. § (6) bekezdését, amely szerint:
„(6) Az építésügyi hatóság az ÉTDR általános tájékoztatási felületén mindenki által hozzáférhető módon – személyes adatot nem tartalmazó – általános tájékoztatást ad a hatáskörébe tartozó megindult és lezárult engedélyezési eljárás következő főbb ismérveiről:
a) az eljárás megindulását követő munkanapon
aa) a kérelmezett eljárás típusa és az eljárás megindulásának időpontja,
ab) az építési tevékenységgel érintett telek címe, ennek hiányában helyrajzi száma, mezőgazdasági birtoktest esetén az ahhoz tartozó valamennyi telek helyrajzi száma,
ac) az építési tevékenység tárgya,
ad) a 8. mellékletben meghatározott tartalmú helyszínrajz, utcai homlokzati terv vagy látványterv,
ae) az épület tervei a Nemzeti Mintaterv Katalógus alapján készültek-e,
b) a döntés kiadmányozását követő munkanapon a döntés rövid tartalma és meghozatalának időpontja,
c) a döntés véglegessé válását követően, az építtető értesítésével egyidejűleg a döntés véglegessé válásának napja.”

Mindez azt jelenti, hogy a továbbiakban az, aki az eljárásban nem minősül ügyfélnek, nem ismerheti meg, hogy egy adott ingatlanon van-e egyáltalán építésügyi eljárás folyamatban, épül-e valami, micsoda, mekkora, hogyan néz ki, és mi lesz a funkciója.

A módosító rendelet a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendeletben [11] újraszabályozta, hogy az építésügyi hatósági engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárásban kizárólag az építési tevékenységgel érintett telekkel közös határvonalú ingatlan tulajdonosa, haszonélvezője lehet ügyfél – értelemszerűen az építtetőn, az érintett telek vagy építmény tulajdonosán és a hatóságokon kívül.

Az ügyféli státuszt az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) állapította meg, összhangban a korábbi hasonló eljárási jogszabályokkal, amely szerint:
„10. § [Az ügyfél]
(1)    Ügyfél az a természetes vagy jogi személy, egyéb szervezet, akinek (amelynek) jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, akire (amelyre) nézve a hatósági nyilvántartás adatot tartalmaz, vagy akit (amelyet) hatósági ellenőrzés alá vontak.
(2)    Törvény vagy kormányrendelet meghatározott ügyfajtában megállapíthatja azon személyek és szervezetek körét, akik (amelyek) a jogszabály erejénél fogva ügyfélnek minősülnek.”

Ügyfél az, akinek a jogát vagy jogos érdekét érinti a szóban forgó építési munka. Igaz, maga a törvény megengedi a (2) bekezdésben, hogy ettől törvény vagy kormányrendelet meghatározott ügyfajtában megállapíthatja azon személyek és szervezetek körét, akik (amelyek) a jogszabály erejénél fogva ügyfélnek minősülnek, de a törvénynek ez a kitétele véleményünk szerint nem lehet szűkítő jellegű.

Az építési engedélyezési eljárásokban csak az ügyféli státussal bírók jogosultak fellebbezni, vagy pert indítani a hatósági engedéllyel kapcsolatban, de annak, aki nem minősül ügyfélnek, még iratbetekintési joga sincs. A gyakorlatban nagyon sok olyan építési ügy képzelhető el, amely hatást gyakorol a közvetlenül szomszédos ingatlanokon túl, például az utca túloldalán lévő ingatlanra, vagy a nem közvetlenül határos telek használóira. Különösen zajos, vagy forgalmat vonzó tevékenység esetében fordulnak elő vitás ügyek, gondoljunk csak egy lakóövezetben autószerelő műhely vagy garázsból kisbolt létesítésére.
Az új módosítás szerint még az ügyfelek részére is korlátozott az iratokba és a tervekbe való betekintés.

A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 15. §-a szerint:
„(7) Az építésügyi vagy az építésfelügyeleti hatóság az ügyfél részére az iratbetekintést a hivatali helyiségben, a hatóság jelenlétében és a hatóság által biztosított eszközön biztosítja. A megismert adat, a dokumentumról készített másolat nem nyilvános.
(8) Egyedi kóddal történő iratbetekintés kizárólag a közigazgatási ügyben eljáró bíróság, az alapvető jogok biztosa és a nyomozó hatóság részére engedélyezhető. Az egyedi kód harmadik fél részére nem adható tovább.”

A módosítás sajnálatosan csökkenti az eljárások átláthatóságát, egyes esetekben sértheti a szomszédjogok érvényesítését. Nem lehet nem gondolni arra, hogy a célja a kiemelt beruházások építésének, városképi jelentőségű épületek elbontásának vagy nagy ipari üzemek létesítésének megkönnyítése.

Az új építészeti törvényhez további kapcsolódó új jogszabályok és rendeletmódosítások várhatóak.