Új fejezet kezdődik 2024-től az ingatlan-nyilvántartásban

Az E-ING projektet 2016-ban indította el a kormány a magyar ingatlan-nyilvántartás korszerűsítése érdekében. A jogi szabályozás készen áll ahhoz, hogy 2024 őszétől más adatbázisokkal kommunikáló, ügyfelek adminisztrációs terheit csökkentő, európai uniós adatvédelmi szabályozásnak megfelelő rendszer jöhessen létre.

2024. október 1-től egy az egyben online rendszer

Mivel az informatikai rendszer országosan intézi a kérelmek elbírálását, a jövőben egy országos illetékességű szerv fog eljárni, ám lehetőség szerint az ügyeket leterheltségi vagy területi alapon osztják majd ki.

A rendszer további újdonsága, hogy a beadványokat széljegyzi, majd a nem sommás, vagy teljes eljárásra kerülő ügyeket automatikusan el is bírálja.

Az elbírálás során a jogi képviselőt meghatalmazó okiratot igen, de a mellékelt dokumentumokat nem vizsgálja a rendszer, „csak” az űrlap adatai számítanak majd. A felelősség az egyezőségért a kérelmet benyújtóké.
A kérelmeket a jövő évtől fogva elektronikus űrlap kitöltésével lehet leadni, amelyben az eljáró ügyvéd (kamarai jogtanácsos), vagy képviseleti jogállású közjegyző rögzíti a lényeges adatokat, tehát az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviselet általános érvénnyel kötelező lesz.
A főszabály alól természetesen lesznek kivételek, így az ügyfél írásban vagy elektronikusan előterjeszthet adatokban változásbejegyzési kérelmet, vagy az eljárás felfüggesztésére irányuló kérelmet (például, ha az okirat valódisága vitatott), illetve, ha az automatikus vagy sommás eljárásban hozott döntéssel szemben fellebbezésnek nincsen helye, az ügyfél 5 napon belül kérheti, kérelmét teljes eljárásban bírálják el. A bíróságok és egyéb hatóságok is csak elektronikus űrlap kitöltésével tudnak ingatlan-nyilvántartási eljárást kezdeményezni.

Változik a terminológia is: amennyiben a megkeresés a bíróságtól érkezik, azt elrendelésnek, ha viszont hatóságtól, azt felhívásnak kell ezután nevezni.

Az eljárások megindításáról a rendszer értesíti az ingatlanra bejegyzett jog, tény valamennyi jogosultját. Az informatikai rendszer az adatszolgáltatásokat illetően a hét minden napján 0-24 órában rendelkezésre áll majd, de munkaszüneti napokon az automatikus döntéshozatal várhatóan nem lesz folyamatban.

A függőben tartás lehetősége is megszűnik

A 2024. évtől az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkező tény vagy jog csak akkor érvényesíthető harmadik személyekkel szemben, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül.

Amennyiben a jogok vagy tények jogszabály erejénél fogva keletkeznek, akkor hatályosak harmadik személyekkel szemben, ha az ingatlannak a jogot vagy tényt keletkeztető jogszabály hatálya alá tartozása az ingatlan-nyilvántartásban szereplő más jog, tény vagy adat alapján az ingatlan tekintetében egyértelműen megállapítható.

Az ingatlan-nyilvántartásba három csoportba sorolható jogosultság és tény említhető meg.

Első csoportba tartoznak azok az úgynevezett dologi jogi jogok (például tulajdonjog), amelyek a bejegyzéssel egyidejűleg jönnek létre. A második csoportba azok a nem dologi jogi természetű jogok, tények tartoznak, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés nélkül is létrejönnek, de harmadik személyekkel szemben csak a bejegyzést követően lesznek hatályosak. Végül a harmadik csoportba a jogszabály erejénél fogva létrejövő jogok és kötelezettségek tartoznak.

Az új törvény koncepciójának egyik legfőbb eleme, hogy az ingatlan-nyilvántartásból a lehető legteljesebb körben megismerhető legyen adott ingatlannal összefüggésben fennálló valamennyi jog és kötelezettség. Ez gyakorlatilag a különböző nyilvántartások átjárhatóságát és közhitelességének megteremtését jelenti.
Az új törvényi szabályozás a jelenlegitől eltérő struktúrát teremt majd meg, vagyis a Polgári Törvénykönyv az ingatlan-nyilvántartásra nézve kevesebb szabályt tartalmaz majd, az ingatlan-nyilvántartási törvény általánosabb jellegűvé válik, míg például az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények, adatok tételes felsorolását végrehajtási rendelet fogja tartalmazni.
Ugyan a bejegyezhető jogok, tények, adatok rendszere nem változik, de kisebb változások azért várhatóak. Például a jelenleg még tényként feljegyzendő szerződési kikötéseket a jövőben jogként kell majd bejegyezni. Vonatkozik ez az elidegenítési és terhelési tilalomra, a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jogra, végül a pénzügyi lízingbeadáshoz kapcsolódó jogra.

Gyakorlati jelentősége a függőben tartás jogintézményének kivezetése miatt a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jognak van.

Joghatások emiatt akkortól állnak be, amikor adott ingatlanra vonatkozóan bejegyzésre kerül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, 6 hónapos időtartam alatt pedig az ingatlannal kapcsolatos további kérelmek széljegyzésre kerülnek. A vevő későbbi tulajdonjog szerzésének bejegyzése vevői ranghelyen fog történni, ezért a vevő, mint adós ellen induló végrehajtás esetén végrehajtási jog az adott ingatlanra nem jegyezhető be, az az adott ingatlant nem fogja érinteni. Az adott ingatlan tulajdonosa (eladó) mint adós elleni végrehajtás esetén a végrehajtási jog az ingatlan vonatkozásában 6 hónap után bejegyezhető. A tulajdonjog-fenntartást tartalmazó, vevői jogot alapító szerződésben, ha a felek másképpen nem rendelkeznek, a vevői jog fennálltának maximuma 2 év lehet.

Csak a továbbképzésben részt vett ügyvéd járhat el

Az automatizált eljárás bevezetése indokolja, hogy eljárási jogosultsággal olyan ügyvédek és kamarai jogtanácsosok rendelkeznek majd, akik törvényi továbbképzési kötelezettség részeként előírt speciális ingatlanügyi ismereteket igazolhatóan megszereztek. E tényt az ingatlan-nyilvántartásból is lehet ellenőrizni, kamarai közhiteles nyilvántartások alapján. Ügyvédi meghatalmazást fő szabály szerint csak ügyvéd előtt (esetleg kormányablakban) személyesen vagy elektronikusan, e-személyivel történő elektronikus aláírással lehet megtenni az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben elérhető űrlap segítségével. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés alapjául szolgálhat elektronikus okirat vagy olyan papíralapú okirat, amelyet a készítője (közjegyző, ügyvéd, kamarai jogtanácsos) elektronikus okirattá alakított. Külföldi magánokiratokkal kapcsolatban az új szabályozás nem zárja ki az ügyvédek által gyakran alkalmazott, a távollevők közötti szerződéskötésre vonatkozó lehetőséget.

Nyilvánosság elve kontra adatvédelem

Jelenleg még a tulajdoni lapok korlátozás nélkül megismerhetőek, azokról feljegyzés készíthető, vagy igazgatási szolgáltatási díj ellenében hiteles másolat adható ki. A hiteles másolatok lehetnek teljeskörűek vagy szemlék. Településnév és helyrajzi szám ismeretében az ingyenes betekintés, feljegyzés készítése bárkinek, bármelyik tulajdoni lapba biztosított.

Díjfizetés ellenében hiteles és nem hiteles tulajdoni lap másolat kérhető papíralapon, vagy elektronikus formában.

A tulajdoni lap és a térkép tartalmát továbbra is majd bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolatot vagy tanúsítvány kiadását kérheti, de a természetes személy névadata, születési éve, lakcíme a lekérdező személyének és a lekérdezés céljának azonosítása mellett ismerhető csak meg. Az ezeken felüli, természetes személyekkel kapcsolatba hozható adatokat pedig csak törvényben meghatározott okból, törvényben meghatározott személyek ismerhetik meg. Bejegyzés vagy széljegy alapjául szolgáló okiratok tartalma akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.