Beépíthető telkek avagy egy áfa három árnyalata
Olvasási idő:
Budapest utcáit járva és az ingatlanpiaci árak ismeretében szinte mindennaposnak nevezhető az az eset, amikor egy építőipari cég megvásárol egy telket, amin egy családi ház áll, majd annak lebontása után a telken társasházat épít. De mi a teendő akkor, ha a családi házat nem bontják le, hanem a hozzá tartozó telekre emelik az új ingatlant? Az egyszerűnek tűnő eset így már több adójogi kérdést is felvet.
Amennyiben tehát egy cég olyan telket vásárol, amely üres területeire (mivel nagyméretű) a helyi építési szabályzat szerint még több lakóegység építhető, vagyis egy már meglévő családi ház mellé még egy többlakásos épület is felépíthető az üres telekrészre. Ezeket a lakásokat eladásra építenék és a használatba vételi engedély után értékesítenénk. Ezzel kapcsolatosan több kérdés is felmerülhet.
1. Mivel a földhivatali nyilvántartásban a telek nem beépítetlen elnevezésű, így az ilyen ingatlanra felépített lakások áfája hogyan alakul? Visszaigényelhető az építkezés során az anyagok áfája?
2. Mivel ez értelemszerűen építési engedély köteles lenne, az alvállalkozóknak fordított áfás számlát kellene kibocsátani?
3. Az új lakások (ha az egyéb feltételeknek megfelelnek) 5%-os áfával értékesíthetők-e?
Ebben az esetben tehát a kivitelező nem üres telken építkezik, csak annak egy üres részén. A telken már meglévő, régebbi építésű családi házat az építkezés nem érinti. Jelenthet-e mindez lényegi változást?
A régi családi ház esetleges felújítása során igénybe vett anyag és szolgáltatás számla áfája nem igényelhető vissza, ugyanis a cég még nem választotta az áfássá tételt a bérbeadás és ingatlan értékesítés tekintetében (2 évnél öregebb lakóházak esetében). Az is felmerült lehetőségként, hogy a cég csak tulajdoni hányadot vásárol ebben a lakóház és udvar elnevezésű ingatlan esetében, úgy hogy a felek használati megállapodással szabályoznák a telek használatát. Ebben az esetben a cég csak az üres területet venné meg. Persze ezt csak a használati szerződéssel lehet szabályozni, melyben meghatározzák, hogy kik és melyik terület kizárólagos használói. De jogilag akkor is lakóház és udvar elnevezésű ingatlan tulajdonrészét vásárolja meg. Ebből adódnak a kérdőjelek az új építésű ingatlanok áfával kapcsolatosan, mind a beruházás mind értékesítés oldalon.
Nézzük sorban a válaszokat!
1. Tekintettel arra, hogy az építkezés folytán új lakóingatlanok jönnek létre, amelyet a cég új ingatlanként kíván értékesíteni, amely ezáltal áfa-köteles, így az anyagok áfája levonható.
2. Az alvállalkozók fordított adós számlát kötelesek kiadni, feltéve, hogy áfa fizetésre kötelezett belföldi adóalanyok.
3. Az ingatlanra felépített lakások akkor adóznak 5 % áfával, ha újként kerülnek értékesítésre és az Áfa-tv. 3. sz. melléklet I. rész 50. pontjában foglalt méretbeli követelmények is teljesülnek.
Az Áfa-tv. alkalmazásában új lakóingatlan értékesítéséről akkor van szó, ha az értékesítésre az Áfa-tv. 86. § (1) bekezdés ja) vagy jb) pontja szerinti időszak alatt kerül sor.
Az előzőeken túl figyelembe kell venni a lakóingatlanra vonatkozó, az Áfa-tv. 259. § 12. pontjában foglalt fogalmi meghatározást is.
A lakóingatlannak nem minősülő ingatlanrészt nem 5 %, hanem 27 % áfa terheli, akkor is, ha a lakóingatlan egyébként újnak minősül.
Az 5 % áfa 2019. december 31-ig történt teljesítések esetén irányadóak, kivéve, ha a törvény módosítása útján a jelenlegi szabályokat ezt követő időszakra is hatályban maradnak.
