Szolgalmi jog alapítása

Egy ingatlan mindenkori birtokosa (uralkodó telek) a más tulajdonában álló ingatlant (szolgáló telek) meghatározott terjedelemben használhatja, vagy a másik ingatlan birtokosát valaminek az eltűrésére kötelezheti.
A definícióban fontos elem, hogy az uralkodó telek birtokosáról és nem tulajdonosáról van szó, amely a tulajdonoson kívül felöleli például a telek haszonélvezőjét, bérlőjét stb., a telek mindenkori birtokosát, hiszen ha ő használja a telket, akkor ő is gyakorolja a szolgalmat. A szolgáló telken pedig a szolgalmi jog magát a tulajdonjogot terheli.
A törvény példálózó jelleggel sorolja fel, hogy mi lehet a telki szolgalom tárgya: átjárás, vízellátás, vízelvezetés, átnyúló pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló cél.
A telki szolgalom legalább két ingatlant feltételez, az előnyös uralkodó telket, és a terhelt szolgáló telket.
A telki szolgalom gyakorlása ingyenes, de mivel a szolgalom az uralkodó telek értékét növeli, míg a szolgálóét csökkenti, ezért alapítása köthető ellenértékhez.

Az egyik legtipikusabb telki szolgalom az ún. szükségbeli út szolgalma (átjárási szolgalom), mely a törvényen alapul, a törvény erről külön rendelkezik, mikor kimondja: Ha a telek nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa telkeiken átjárjon. Vita esetén mérlegelendő a „megfelelő” közút kérdése, ez esetben ugyanis kényelmi szempontok (rövidebb, kedvezőbb megközelítés) nem jöhetnek számításba, és figyelembe kell venni a telek bel- vagy külterületi elhelyezkedését, használatának célját stb., melyek alapján a telek megközelítése vagy lehetetlen, vagy aránytalan nehézséggel járna.

A telki szolgalom keletkezhet szerződés alapján, egyoldalú nyilatkozat alapján, jogszabály alapján vagy elbirtoklás útján.
Szerződés alapján: Ebben az esetben az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Tehát a szerződést közokirati vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formában kell megkötni, s az alapján a telki szolgalmat az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. A bejegyzés konstitutív hatályú. A bejegyzési kérelemhez vázrajz mellékelése szükséges. A telki szolgalom szerződéses alapítás esetén is korlátlan időre szól, ettől eltérni nem lehet.
Egyoldalú nyilatkozat alapján: Az új Ptk. egyértelművé teszi, hogy egy ingatlan tulajdonosa telki szolgalmat a saját javára is alapíthat, tehát az uralkodó és szolgáló teleknek nem kell önálló ingatlanoknak lenniük, azoknak egy személy is lehet a tulajdonosa. Ilyen esetekben a telki szolgalom alapítása a tulajdonos egyoldalú nyilatkozatával történik, amely szintén csak közokirati vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirati formában történhet, s szintén ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötött.
Jogszabály alapján: Az 5:160. § (2) bekezdésében rendezett szükségbeli út szolgalmát hozza létre jogszabály, a Ptk. Mivel ez a törvényen alapul, így közömbös az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, de hasznos, mert az dologi teher az ingatlanon, s a szolgáló és uralkodó telek későbbi megszerzőit is köti. (Ha az útszolgalom kérdésében a felek nem tudnak megegyezni, bírósághoz kell fordulni, amely megállapítja annak fennállását.)
Elbirtoklás útján: Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik (szolgáló) ingatlan használata ellen annak birtokosa 15 éven át nem tiltakozik. Egyebekben pedig az elbirtoklás szabályai megfelelően irányadók, tehát az elbirtokló állandó, folyamatos jelleggel, nem alkalomszerűen gyakorolja azt. (A bírói gyakorlat alapján a szolgalom elbirtoklása nem szakad meg azzal, ha a szolgáló ingatlan tulajdonosa a dologgal rendelkezik – noha ez más dolog elbirtoklását megszakítaná.)

A telki szolgalom önállóan forgalom tárgya nem lehet, az mindig az ingatlanhoz kapcsolódik, ha az ingatlant átruházzák, a telki szolgalom is átszáll az új tulajdonosra.
 

Kapcsolódó jogszabály