Albérleti szerződés (lakás, határozatlan időtartam)

A bérleti szerződést a használati szerződések alaptípusaként szabályozza a Ptk (2013. évi V. törvény), és mint ilyen, a bérleti szerződés kettős gazdasági funkcióval rendelkezik: a bérlő számára lehetővé teszi, hogy nem tulajdonosként meghatározott dolgot birtokoljon, használjon, és esetenként hasznait szedhesse, a bérbeadó számára pedig biztosítja, hogy – tulajdonosként, vagy más jogcímen magánál tartott – meghatározott dolgot hasznosíthasson. Bérleti szerződés alapján tehát a bérbeadó a bérelt dolog feletti tulajdonosi részjogosítványok közül a dolog használatát és birtokát engedi át a bérlőnek. 
A bérleti szerződés alanyai a bérbeadó és a bérlő. Bérbeadó nemcsak a tulajdonos lehet, hanem mindenki más is, aki a szerződésben meghatározott dolog harmadik személy használatába adására jogszabály vagy szerződés alapján jogosult. Ilyen személy lehet – a tulajdonos mellett – például a haszonélvező, vagy – feltéve, hogy az albérletbe adás jogszabály vagy szerződés által nem kizárt – maga a bérlő is. A szerződést bérlőként – a jog- és cselekvőképesség általános szabályai által támasztott korlátok között – bárki megkötheti, kivéve, ha bérleti jogosultságát speciális jogszabály kizárja (lásd például a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt).

A bérbeadó számára a legtöbbször egyáltalán nem közömbös az, hogy ki az, aki ténylegesen használja a tulajdonában álló dolgot. Ezért a Ptk. a bérbeadó hozzájárulásához köti a bérlő azon jogának gyakorlását, hogy a dolog használatát ez utóbbi harmadik személynek átengedje. A bérlő a dolog használatát bérlet jogcímén (albérlet), vagy más jogcímen engedheti át. A Ptk. a bérbeadó hozzájárulásához nem kíván meg alakszerűségét, a hozzájárulás megadásának bizonyítására ugyanakkor – vitás esetben – a bérlő köteles. 

A bérlőnek a harmadik személy használóért fennálló helytállási kötelezettsége attól függően alakul, hogy a bérbeadó a használat átengedéséhez hozzájárult-e, vagy nem. Amennyiben a bérbeadó hozzájárulását megadta, a bérlő a tényleges használó magatartásáért úgy felel a bérbeadóval szemben, mintha maga járt volna el. Ilyenkor tehát a bérlő akkor mentesülhet a felelősség alól, ha a felelősség alóli mentesülésre vezető körülményeket mind a saját személyét illetően, mind a tényleges használó vonatkozásában bizonyítani tudja. Ha azonban a bérbeadó a használat átengedéséhez nem járult hozzá, a bérlő minden olyan kárért felel, amely a használat átengedése nélkül nem következett volna be. Mindebből következik, hogy a bérlő – a használat jogosulatlan átengedése esetén – adott esetben vis maior esetén is felelhet. 

Amennyiben a bérbeadó nem tulajdonos, hanem maga is bérlő, akkor a bérlő albérlőnek minősül. A „szoros” és nem „köznyelvi” értelemben vett albérlet esetében is javasolt az írásos szerződés megkötése, ahogy a legérzékenyebb, szabályozást különösen igénylő kérdések is hasonlóan alakulnak.