Variációk a generál-kivitelezés áfájára

Első példánkban egy építési vállalkozás generálkivitelezőként, magánszemélynek új építésű, 298 nm hasznos alapterületű ingatlan kivitelezését szeretné vállalni. Kérdés, az áfa értékének megállapítása, mivel ez nem értékesítés. Vonatkozik-e rá a kedvezményes 5% értékesítés áfa összege? Ebben az esetben az alvállalkozó 27% áfás számlát kell kiállítson az elvégzett munkákról?
Amennyiben a generál kivitelezés félkész, szerkezetkész, vagy kulcsra kész ingatlan átadására irányuló kötelezettségvállalást jelent a megrendelő felé, akkor az ügylet az Áfa-tv. 10. § d) pontja szerint termékértékesítésnek minősül.
Az Áfa-tv. 3. sz. mell. I. rész 51. pontja szerint 5%-os adókulcs terheli az Áfa-tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan értékesítését, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
A lakóingatlan fogalmát az Áfa-tv. 259. § 12. pontja, az összes hasznos alapterület fogalmát az Áfa-tv. 259. § 13/A. pontja határozza meg. Amennyiben az értelmező rendelkezés szerinti összes hasznos alapterület meghaladná a 300 négyzetmétert, akkor a kivitelezési díjat 27%-os mértékű áfa terhelné. A lakóingatlannak nem minősülő ingatlanrész(ek) (pl. garázs) kivitelezési díját külön meg kell határozni és azt 27%-os mértékű áfa terheli.
Az alvállalkozók szolgáltatást nyújtanak a generálkivitelező felé, amely az Áfa-tv. 142. § (1) bekezdés b) pontja szerint fordítottan adózik, feltéve, hogy mindkét fél belföldön nyilvántartásba vett és áfa fizetésére kötelezett adóalanyok.
Ha az alvállakozó alanyi adómentes státusú, akkor nem számíthat fel áfát, feltéve, hogy alanyi adómentes minőségében jár el (az ellenértékkel nem haladta meg az alanyi adómentesség értékhatárát). Ekkor a fordított adózás nem irányadó, hiszen az alvállalkozó nem kötelezett áfa fizetésére.

Második példánkban a kivitelező teljes-, generál kivitelezéssel elvállal egy 200 m2-es új lakóház kivitelezését, az építteti igénybe kívánja venni a CSOK-ot. A kivitelező kedvezményes 5%-os áfa kulcs-al számláz a megrendeli felé – itt van-e felső összeghatár korlát (kb. 45-50 millió Forint a várható bekerülési érték) A kivitelező igénybe vesz alvállalkozókat az egyes szerelési munkák elvégzéséhez (gáz-, villany-, vízszerelés). Az alvállalkozó milyen áfa kulcs-al számláz a generálkivitelező felé 27% vagy 5%?
Ilyenkor a kedvezményes áfa-kulcs az adott ügyletre vonatkozik annak értékbeli nagyságrendjétől függetlenül, tehát nincs felső összeghatár.
Az Áfa-tv. 142. § (1) bekezdés b) pontja alapján az alvállalkozó által nyújtott szolgáltatás (szerelési munka szolgáltatásnak minősül) fordítottan adózik, feltéve, hogy mindkét fél (generálkivitelező és alvállalkozó) egyaránt belföldön nyilvántartásba vett és áfa fizetésére kötelezett adóalany. 
Amennyiben bármely (generálkivitelező vagy alvállalkozó) áfa fizetésére nem kötelezett adóalany (pl. alanyi adómentes), akkor a fordított adózás nem irányadó. Ha az alvállalkozó alanyi adómentes, akkor e státusa folytán nem számít fel áfát a generálkivitelező felé.

Érdekes lehetőséget vet fel harmadik szemelvényünk. A cég generál-kivitelezésben épít egy 5%-os áfa hatálya alá tartozó ingatlant. Finanszírozási okból előbb a telek kerülne leszámlázásra és később a teljesítés során a felépítmény. Ebben az esetben is érvényesíthető a telekre az 5 %-os áfa.
Az Áfa-tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés (generál kivitelezés) esetében a telek tulajdonosa, vagy ráépítésre jogosult személy vállalkozási (építési) szerződés keretében ad megbízást a generálkivitelezőnek arra, hogy részére az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlant adjon át. Amennyiben a cég értékesíti az építési telket, akkor azt 27% áfa terheli. Ha a cég ezt követően az új tulajdonos részére vállalkozási szerződés keretében vállalja lakóingatlan kivitelezését, akkor az Áfa-tv. 10. § d) pontja szerinti ügyletről van szó, amelyet 5 % áfa terhel, feltéve, hogy az Áfa-tv. 3. sz. melléklet I. rész 51. pontja szerinti lakóingatlan átadását vállalja.
Amennyiben a cég saját telkére épít ingatlant, a telket és a rajta épített ingatlant adásvételi szerződés alapján értékesíti, akkor nincs szó az Áfa-tv. 10. § d) pontja szerinti ügyletről, hanem az Áfa-tv. 9. §-a szerinti értékesítés valósul meg. Ebben az esetben a felépítmény (lakóingatlan) és a hozzá tartozó földterület (telek) egy adótárgyat képez, tehát a telek elkülönült értékesítése nem értelmezhető.
 A felépítményt terhelő adó mértéke alapján adózik az ahhoz tartozó földterület is. Ennek következtében, ha 5%-os adómérték szerint adózó lakóingatlanról van szó, akkor a hozzá tartozó földterület is ezzel az adókulccsal adózik.
Adásvételi szerződés esetén a kérdésben leírtak alapján a cég előleget kíván kérni a vevőtől, s ekkor a kapott előleget köteles számlázni. Az előleg magában foglalja a fizetendő adót is, amelynek mértéke visszafele számítva 4,76%, ha a szerződés tárgyát 5%-os adómérték szerint adózó lakóingatlan képezi.